江西赣州玖珑湾项目整体营销执行策略方案.ppt

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1、12谨呈：八闽置业凌峻地产（中国）有限公司2011年07月宁德市调分析报告1本体研究2竞争研究3目标界定4策略导出5营销执行赣州“南扩”核心地带，与城市发展共成长。本案老城区江西省省域副中心城市，赣粤闽湘四省通衢的区域性现代化中心城市。以向南向西发展为主，形成“南进、西拓、东延、北控”之势。中心城区的规划结构呈现“一脊两带”之势。据了解，“一脊”是指赣州的城市发展“金脊”中心城区段，主要串联着河套老城区、章江新区和创新区三个城市核心，是整个城市公共生活的核心区段。南扩目前生活配套不齐全，但规划配套优越，未来可期。本案人民医院赣州中学中央公园与中央公园仅2公里，步行10分钟即到。周边人民医院、

2、赣州中学正建设中。56万平，赣州首屈一指的江景大盘。总占地面积154184.06总建筑面积569952.67建筑密度19.72%容积率2.8总户数2982分三期开发，首批开发的为图示第三期。总建筑面积达56万平，是赣州章江新区最大规模的楼盘。赣州规模最大的楼盘地块呈狭长形分布，临江面长达公里，开放式布局更让多数户型可观江景。章江沿江第一排呈“正南北”布局，占有临江面较少。沿江第二排距离章江也较近，且朝向章江，多数户型也可观江景。本案临江面长达公里，是赣州临江面最长的楼盘。赣州江景线最长的楼盘多维景观体系，不仅让本案“看着美、居着更美”，更有更美休闲好去处。章江风光带中央公园中心园林第一重景观

3、，中心园林。三大中心组团园林，以水系为主题，结合个性化小品建筑，营造原生态的异域风性园林景观。第二重景观：沿江风光带。已建好，将成为本案业主最理想的休闲处。第三重景观：中央公园。中央公园面积515亩，其中水面336亩,赣州居住环境最美的楼盘以宜居三房为主，强调居住性，少量江景第一排楼王产品提升本案档次和品质。房型面积区间（m2）套数面积汇总比率3×2133.98-139.6548566427.6558.75%2×282.52-89.1427423711.4420.97%4×2×2卫190.41-194.958416185.1214.31%复式255.56-385.26246742.75.96

4、%合计867113066.91二房三房四房以133-139平的三房为主，共485套，占首批货量的58%，主力产品，且为全观景产品。82-89平二房共274套，约占首批货量的21%，是次主力产品，且为全观景产品。190平四房共84套，约占首批货量的14%，是首批货量的楼王产品，第一排江景户型。133-139平三房南北通透，比肩纯板大户居住感。虽然楼栋不是纯板结构，但133-139平三房却做出纯板户型居住感，南北通透。户型比较传统，方正实用。客厅4.4米宽，比较大气。各功能空间尺度合理舒适。客厅主卧次卧1次卧2公共卫生间餐厅厨房4.4m3.6m3.53.1m1.8m3.0m2.0m82-89平二

5、房通透性较差，但都可观一线江景，十分稀缺。非板式结构，通透性较差。客厅3.9米，主卧3.4米，空间尺度比较舒适。分区合理，实用。190平四房纯板大户，且为章江第一排产品，天生丽质，但后天贵气打造不够。纯板结构，南北通透，采光通风佳。大主卧、大客厅，阔绰大气。190平大户仅1个套房设计，对家庭其他成员特别是老人居住舒适度考虑不够。作为章江第一排产品，观景是最大优势，可本户型仅只有2个阳台可观江景，江景功能区设置明显不足，浪费大好江景。小结：1、项目目前虽配套不完善，但规划配套规格较高，未来前景可期。2、沿江风光带、中央公园及本案自身的三大中心园林组成三重景观体系，不只赏心悦目，更是休闲好去处，

6、居住环境独领赣州。3、一线江景，户户看江。4、190平四房作为一线江景豪宅，亮点不够，高总价前提下销售难度不小。本案一线江景是最大卖点，但在赣州最不缺的就是江景，所以本案要成为赣州豪宅标杆，必须构建一个超越性的豪宅核心价值体系。1本体研究2竞争研究3目标界定4策略导出5营销执行本案★中航·公元城★嘉福·尚江尊品★★丽江豪庭云星·中央星城主要竞争楼盘分布：竞争楼盘选择原则：区域相近；楼盘产品、品质相近；客群相近；本案竞争楼盘主要集中在章江新区，区域属性较为相似，楼盘同质化严重。云星·中央星城基本指标占地8.33万，总建面33万，容积率3.2，绿化率35%，共2000多户。项目亮点处于章江新区东

7、大门核心地段；拥有近1000平方米的高尚中央会所、进900平方米的幼儿园，30000平方米集中商业设施、大型游泳池等社区配套；产品情况87平二房114-135平三房140平四房销售情况2010年11月27日推出1#、3#、5#共625套房源，开盘当天4小时售罄2011年1月加推2#也售罄。销售价格预计7500元/㎡。未来供应情况二期预计5月上市。章江新区东大门门户地段，区域内配套相对成熟！1#2#3#5#13