风临美丽湾商业初步营销思路

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1、风临美丽湾项目商业部分初步营销思路深圳美格行房地产顾问有限公司2007年09月项目销售机会分析项目营销思路本节内容本节内容本节内容项目SWOT分析项目区域价值分析社区商业研究可比性项目研究项目定位业态规划项目定位目录东莞市区近年商业推出量统计万江区近年商业推出量统计项目销售机会分析销售模式建议项目营销说法销售区域分析销售时间节点销售价格判断一、项目销售机会分析项目销售机会分析东莞市区近年主要商业推出量万江区近年主要商业推出量在售、待售项目统计莞城商圈：东莞市的老政府所在地，由文化广场、花园新村构成的老商圈。南城商圈：东莞市新的行政文化中心、新兴商圈、新政府所在地、CBD所在地，商业正在大量开发

2、。东城商圈：东莞市新兴商圈，现在形成了以东湖花园、地王广场、愉景威尼斯广场、世博广场、世纪广场新兴商圈。东莞现有成熟商圈分布1.1东莞市区近年主要商业推出量一、项目销售机会分析1.1东莞市区近年主要商业推出量一、项目销售机会分析东城十三碗为该片区，有鲜明主题定位的销售项目，采取返租销售。项目位于东城区东升路（星河传说对面），400米临街的精品专业美食商业街。开盘一周内售罄。销售均价27888元/㎡，最高价33888元/㎡，最低价23000元/㎡。2006年成为片区售价较高，此项目填补了东城餐饮业态空白，从销售及经营现状反映，市场认可度较高。区域项目名称销售时间销售模式销售价格东城世博广场200

3、5年直接销售1.8～2万元/㎡东城世纪广场2006年5月28日一期：内铺，返租销售，2年12％2.2万元/㎡东城2006年6月18日二期：街铺，直接销售2.6～4万元/㎡东城愉景东方威尼斯广场2005年年底直接销售1.9万元/㎡东城东城十三碗2006年1月1日返租销售，6年36％2.3～3.4万元/㎡东城花街18在售（2007年4月）直接销售1.8万元/㎡东城香缤东街2006年年底直接销售3万元/㎡一、项目销售机会分析区域项目名称销售时间销售模式销售价格南城第一国际2004年一期：返租销售，返3～5年18～34％2.3～3万元/㎡南城2005年5月直接销售2.3～3万元/㎡南城中环财富广场20

4、06年5月7日直接销售4万元/㎡南城精英名都2005年直接销售1.3万元/㎡南城南城商务大厦2006年5月直接销售临鸿福路：2.5万元/㎡；南城腾龙商务中心2006年年初直接销售3万元/㎡南城城市风景2006年10月28日直接销售2.5～3.5万元/㎡南城江南商业街在售（2007年7月）直接销售1.7～1.8万元/㎡小结：2005年至今，南城核心商圈与边缘商圈售价由差异明显且变化不大，核心商圈售价3～4万，边缘商圈2万以下。一、项目销售机会分析作为东莞城区老的核心商圈，其商铺价值较高，商业成熟度，市场认可度较高，市场前景及预期已定型，可描绘性空间不大，且市场供应量较新兴的南城、东城及万江片区小

5、。区域项目名称销售时间销售模式销售价格莞城香港街2005年10月1日直接销售1.5～2.2万元/㎡莞城地王广场2005年年初前期：直接销售；后期：带租约销售3.3万元/㎡莞城西城楼07年9月～10月直接销售未定石美片区：家具、机械、茶叶批零都会广场片区：生活配套万江大道东段：大型购物中心、社区配套一、项目销售机会分析1.2万江区主要商业片区地段物业类型商业特点代表物业周边环境街铺租金目前售价万江大道东段街铺（约100间）杂乱型社区配套江滨花园约3万人社区居住人群。40-50元/平方米左右第一至第六期为1万元/平方米左右；七期则升至1.5—1.8万元/平方米建面89万平米购物中心商业氛围不够浓厚

6、，目前以观光旅游为主华南MALL新兴社区－目前无放盘石美片区街铺专业市场万江茶叶市场－25-35元/平方米商铺已租赁为主，基本无销售都会广场片区街铺区域型购物广场都会广场众多居住区及政府行政单位70-110元/平方米1.5万元/平方米总站片区大型社区及沿街铺位未形成氛围0769工厂、村30-60元/平方米左右第一至第二期：1.5万元/平方米1.3万江区近年主要商业一、项目销售机会分析一、项目销售机会分析1.2万江区近年主要商业推出量项目名称销售时间销售模式销售价格华南MALL2003年7月返租销售，返4～15年，每年7％1.5～1.8万元/㎡理想0769二期2005年12月返租5年，每年6%均

7、价15000元/㎡都会广场2004年直接销售1.8万元/㎡（当前三级市场价格）盛世华南2006年直接销售；返租销售，每月80元/㎡，年限相议1.5～1.85万元/㎡华南MALL是东莞最大的商业项目，也是目前华南地区最大的SHOPPINGMALL。但目前空置率达到70％，打击当地投资者投资信心。盛世华南、0769与MALL同处一个商圈，但属于典型社区商业类型，销售价格自03年至今无较大波动.都会广场