2010年11月东莞宏远商业项目初步营销思路

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1、东莞宏远商业项目初步营销思路2010年11月每一次都精雕细琢研究主题提炼商圈边缘区域没有主力店带动大部分为单边商铺现铺，部分空置，部分开业，经营不太理想印象：05/06年起售，整体销售率31%项目到底卖什么？研究主题提炼探索项目的核心营销价值点基于市场街区商业现状基于项目自身因素建立营销价值体系释放营销价值项目定位营销策略市场研究/项目分析目录一、东莞商业街区市场研究1.1商业街区经营/招商1.2街铺在售项目研究二、项目商业价值研判2.1项目商业环境分析2.2项目商业现状分析三、项目定位3.1体系思路3.2定位方向3.3业态规划四、营销执行策略4.1包装宣传4

2、.2整合营销4.3价格策略一、东莞商业街区市场研究1.1商业街区经营/招商1.2街铺在售项目研究家乐福吉之岛百佳文化广场店天和文化广场店沃尔玛百佳聚福豪苑店永乐文化广场店国美聚福豪苑店彩怡百货时尚电器城天虹商场顺电国美南城店永乐南城店中华百货百安居时尚电器美新家居中心Ole’天和盈锋广场店嘉荣购物广场家福特万家福永乐世博店海雅百货好又多中豪购物广场美新名家居家乐福吉之岛百佳文化广场店天和文化广场店沃尔玛百佳聚福豪苑店国美聚福豪苑店彩怡百货时尚电器城天虹商场顺电国美南城店时尚岛百安居时尚电器美新家居中心华润万家天和盈锋广场店嘉荣购物广场家福特万家福国美世博店海雅

3、百货好又多中豪购物广场美新名家居莞城商圈东城商圈南城商圈家乐福吉之岛百佳文化广场店天和文化广场店沃尔玛百佳聚福豪苑店永乐文化广场店国美聚福豪苑店彩怡百货时尚电器城天虹商场顺电国美南城店永乐南城店中华百货百安居时尚电器美新家居中心Ole’天和盈锋广场店嘉荣购物广场家福特万家福永乐世博店海雅百货好又多中豪购物广场美新名家居家乐福吉之岛百佳文化广场店天和文化广场店沃尔玛百佳聚福豪苑店国美聚福豪苑店彩怡百货时尚电器城天虹商场顺电国美南城店时尚岛百安居美新家居中心华润万家天和盈锋广场店嘉荣购物广场家福特万家福国美世博店海雅百货好又多中豪购物广场美新名家居莞城商圈东城商圈

4、南城商圈时尚电器东莞商圈结构分析综述：东莞南城、莞城、东城均已形成相对成熟的商圈，各商圈均有较大规模的商铺（商业街区与住宅底商）。在售项目经营/招商一、市场研究天诚康桥家乐福海雅沃尔玛南城核心商圈内街铺（天诚康桥）——大部分空置综述：天诚康桥位于南城核心商圈内，距家乐福约400米，距海雅约600米，但大部分商铺空置中。在售项目经营/招商一、市场研究威尼斯家乐福海雅沃尔玛东城核心商圈内街铺（威尼斯广场）——一层空置面积超1万平米综述：威尼斯广场同样位于东城商圈核心位置，天虹商场旁边一层空置面积超1万平米。天虹在售项目经营/招商一、市场研究西正路—市桥路商业街沃尔

5、玛西城楼大街（莞城沃尔玛/文化广场区域街铺）也出现部分空置综述：西城楼大街位于东莞传统商业核心的文化广场，主力店沃尔玛已经开业，但其街铺依然出现部分空置。天和百货在售项目经营/招商一、市场研究上东国际商业街区东园大厦街铺天诚康桥街铺中信商业广场商铺西城楼空置商铺本项目空置商铺在售项目经营/招商一、市场研究东莞商业街区（沿街商业）空置严重商业街区招商难度较大商业街区（街铺）经营小结：在售项目经营/招商一、市场研究南城家乐福1.4公里南城步行街900米南城步行街商业区南城核心商圈项目区域三大核心商圈内街铺都大量空置招商难度较大本案处于商圈边缘且为社区商铺招商带动销

6、售难度较大综述：客观分析，本项目招商对销售的促进作用有限，以招商带动销售实现的可能性不大。一、市场研究在售项目经营/招商本案上东国际商铺晶城商铺中信德方斯御泉山商铺南城在售商业项目主要有上东国际第二期、中信德方斯、御泉山底商等；已售项目距离本案较近的有康桥国际花园、上东第五大道等。在售项目经营/招商一、市场研究商业名称上东国际第二期位置洪福西路滨江体育公园东距本项目距离500米规模（㎡）商业总建筑面积约6000㎡，其中二期共有商铺19间开盘时间2010年11月6日销售情况已售空建筑规格开间7.1m，进深9.2m，层高约5m售价上东国际第五大道08年售价约为12

7、000元，二期售价约为15000元备注上东国际二期开盘当天销售一空上东国际上东国际二期推出当天售完，目前已无可购商铺。上东国际商铺户型图在售项目经营/招商一、市场研究商业名称御泉山商铺位置南城黄金路888号，华康医院北距本项目距离1.8公里规模（㎡）商业面积共9240.21㎡，71间商铺开盘时间2010年7月10日销售情况售出约60%建筑规格开间约8m，进深约15m，层高约6m售价均价约为14000元电话88999666备注购铺者多为投资客御泉山御泉山商铺北半部分售价最高的达到了1.8万，南半部分商铺最低价格在9000左右。整体已经销售掉一半以上，据调查其购铺

8、者主要以外地投资客为主。御泉山商铺户型