芜湖名流印象项目推广策略

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2、城市区域综合运营商芜湖.名流印象项目推广策略目录：我们面对怎样的市场？剖析芜湖市场，清楚我们所面对的客观环境我们是谁？解读产品，给予本案充分的认识和研究我们卖给谁？锁定本案目标客户群，进行准确的目标市场划分和物业定位我们怎样去做？从战略和市场的高度，赋予本案独特的个性气质我们如何推动？以组合攻击体系，确保市场和品牌双赢城市掠影芜湖市位于安徽省东南部，地处长江下游南岸，中心地理座标为东经119度21分、北纬31度20分。南倚皖南山系，北望江淮平原，浩浩长江自城西南向东北缓缓

3、流过，青弋江自东南向西北，穿城而过，汇入长江。芜湖市，为安徽省省辖市，现下属三县（芜湖、繁昌、南陵），四区（新芜、马塘、镜湖、鸠江）。全市面积3317平方公里，其中市区面积230平方公里。全市人口223万，其中市区人口70万。历史悠久，古来即为兵家和商家必争之地，是长江流域重要的商埠城市。近代芜湖是全国四大米市之一，晚清时被辟为对外通商口岸，是长江下游地区近代工业的发祥地之一。历史上芜湖的农业、手工业、商业颇为发达。南唐时即“楼台森列”，“烟火万家”。从明代开始，逐渐成为长江下游地区的重要商埠。浆染等手工业已闻名遐迩

4、，明代宋应星所著《天工开物》中就有“织造尚淞江（上海），浆染尚芜湖”之说，形成号称“芜湖巨店”的大型浆染工场。规划芜湖市域城镇等级为：中心城市——次中心城市——重点中心镇——一般镇。其中，特大城市1座，中小城市3座，重点中心镇8座，一般镇10个。从整体房地产市场来看，芜湖房地产开发投资逐年稳步增长，从03年的24.76亿到2006年59.34亿，四年间上涨1.5倍，投资开发力度大。从房地产投资占整体投资开发情况来看，与房地产投资开发绝对值相比，房地产投资占固定资产投资的比例呈现平稳上升态势。2005年—2006年是芜

5、湖房地产市场高速发展时期，增长速度较快，而所占固定投资比例呈平稳上升态势，表明了芜湖房地产业处于快速发展阶段。从历年芜湖房地产开发投资情况来看：商品房销售情况04年以来，芜湖市房地产销售量增价升，呈现良好势头，销售面积年增长率超过20%，销售价格年增长率也接近15%以上.反映了在05、06年宏观调控的背景下，由于有较稳定的市场需求支撑，芜湖房地产市场仍保持向上趋势。从近年来芜湖房地产销售情况来看：芜湖房地产市场板块分布开发区镜湖区弋江区鸠江区区域镜湖区弋江区鸠江区开发区在售楼盘数441447板块特征区域镜湖区弋江区开

6、发区鸠江区产品多层、小高层、高层多层、小高层、高层多层、小高层、高层、别墅--均价4300~5600元/m23200-4700元/m22800-3600元/m2--区域特征交通便捷、生活机能成熟、人气旺盛生活机能成熟、商业配套成熟，新兴居住区域，大盘云集交通便捷、产业支撑发达交通便捷、生活机能欠缺、人气不足代表个案左岸生活、平湖秋月、融汇锦江、香格里拉、华亭阳光绿洲江城国际、长江长现代城、奥韵康城银湖波尔卡国际花园、银湖春天别墅、凤鸣湖凤凰城--发展趋势地处市中心位置，凭借地理优势，发展较快，生活机能极为成熟，现已成

7、为一大型居民聚居地，随城市的发展，房价将逐步提高距市中心较近，商业居住环境成熟，商服配套设施完善，随芜湖现市政规划的进行，区域前景有一定期待价值距市中心稍远，商业居住环境发展成熟，商服配套相对完善，市场发展趋势良好距市中心有一定距离，区域未来发展潜力主要依托鸠江开发区的发展就区域之间整体比较而言镜湖区由于是政府所在区域，同时原有商业、配套等设施基础较好，具有明显的优势就市场推案量来看在弋江区旧城改造力度加大后，成为继镜湖区之后又一个房产开发热点区域，市场容量急剧增大，2007年市场推案量接近芜湖总量的40%。相比较之

8、下，开发区受土地供应的制约，开案个数较少，约占芜湖市场的10%。就客源的选择性来看芜湖中低收入阶层及投资客源多选在价格相对较低的开发区置业。高收入阶层如私营业主、公务员，以及外地客源多选择在镜湖区、弋江区置业。分析从产品来看镜湖区以及弋江区一类、二类地段是芜湖小高层、高层产品集中供应地区，占据整个市场约65%左右的小高层、高层份额。同时，江东一类、二类地段小高层、高层产品2007年将集中放量，这将大大提升区域的整体竞争力，从而超越镜湖区。开发区产品多以多层为主，少量小高层产品。就价格而言芜湖市场中、高价位楼盘主要位于

9、镜湖区、弋江区一类、二类地段小高层、高层产品集中的区域，多数在4300-5400元/M2；而开发区、三山区则是芜湖中、低价格个案集中的区域，在区域竞争力上，开发区则由于产业集中、楼盘规模大、距市区相对较近而远胜三山区。第三产业已经成为镜湖区的主导产业，第三产业比重已达80%以上，商贸流通业发展已经步入了快车道。本案的独特性也势必成为提升版块价值