华高莱斯北京孔雀城项目整体定位报告_部分(II)

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1、八达岭孔雀城项目整体定位报告-最终版2009年07月27日此报告谨供客户内部使用,未经华高莱斯公司书面许可，其他任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。顾问服务工作时间节点说明项目整体定位整体理念定位整体发展定位功能特色建议开发策略建议确认后20日启动后40日起步区初步建议自身条件分析项目启动现场踏勘孔雀城产品梳理类似案例借鉴起步区初步建议样板区打造建议2本次顾问成果核心问题说明一基于对项目内外开发环境的梳理，给出8000亩用地的整体定位，解决八达岭孔雀城的整体发展理念与市场形象。二定位八达岭孔雀城的目标客户群及消费特征，针对性地打造项目的

2、核心卖点，以吸引到足够的客户群来支撑项目开发。3本次顾问成果思路框架图开发策略建议八达岭孔雀城以怎样的策略和时序来变？项目整体定位八达岭孔雀城怎么样变，具体怎么打造？八达岭孔雀城客群定位八达岭孔雀城为谁而变，有怎样的诉求？孔雀城系列核心资源梳理八达岭孔雀城沿着什么方向变？区域分析及市场分析八达岭孔雀城为什么要变？4区域功能定位八达岭，而非怀来北北京，而非北京北上风上水，而非远离山水与城市切换，不再一成不变5八达岭，而非怀来与八达岭相捆绑，锁定“北京”的区位属性借八达岭之势，拉近与北京的心理距离；区域定位和营销上，应规避张家口和

3、怀来6八达岭，而非怀来传承八达岭之文化底蕴和高贵精神八达岭不仅可拉近与北京的距离感，更是一种高贵与稀缺的暗示八达岭是一个高度认知的精神符号，是历史感和文化感的一种传承7北北京，而非北京北北京的北部，而不是北京以北、北京以外大八达岭区域属于北京的北部怀柔延庆县区密云县怀来县大八达岭区域大八达岭区域昌平区平谷区顺义区门头沟区城八区北京城区北京城区通州区房山区大北京区域大北京区域大兴区8北北京，而非北京北北京之住宅，自古以“居北面南”为荣以长安街为界，北面明显优于南面说明：取价以二手房为准北北北北55环世茂奥临环世茂奥临-19000

4、-19000元元//㎡㎡高北北33环凤环凤凰凰城城-20000-20000元元//㎡㎡——北北22环长河湾环长河湾-22000-22000元元//㎡㎡长安街北长安街北NAGA-40000NAGA-40000元元//㎡㎡低长安街南长安街南长安街国瑞城国瑞城-18500-18500元元//㎡㎡南南33环万年花城环万年花城-13000-13000元元//㎡㎡南南44环世纪东方城环世纪东方城-14500-14500元元//㎡㎡南南南南22环芳城园环芳城园-12500-12500元元//㎡㎡9上风上水，而非远离山水“上风上水之上”北京的西北方向，

5、素有上风上水之称本项目位于北京西北方向的延长线上官厅水库怀柔延庆县区密云县怀来县本项目昌平区平谷区顺义区门头沟区城八区通州区房山区燕山山脉大兴区10上风上水，而非远离山水处燕山之脉，享官厅之水享有西北方向唯一的大水域资源处燕山山脉之上，京城龙脉之源官厅水库怀来县官厅水库燕山山脉燕山山脉11与城市相切换，不再一成不变旅游资源丰富，实现与城市喧闹的快速切换本项目所处的大区域旅游资源丰富赋予一种区别于城市的休闲度假生活龙庆峡古崖居康西草原12区域功能定位上风上水之地，龙脉水源之源八达岭是对区域的界定与升华北京北部居住的优越与自

6、豪感旅游资源丰富，赋予一种安逸休闲的生活13京郊别墅市场分析京郊别墅分板块简析八达岭孔雀城竞争性分析八达岭孔雀城的方向初判14孔雀城的本质，是一种离城的低密度居住，因此我们有必要对北京的郊区别墅市场进行一番梳理。重点分析不同板块之间的档次差异与各自特征。15京郊别墅格局分析从整体格局上而言，京郊别墅北优于南怀柔延庆县在资源禀赋上，北部优于南部区密云县“上风上水”之说，密云水库、怀柔水库和官厅怀来县水库长城、十三陵、古崖居昌平区平谷区顺义区在开发时序上，北部也先于南部门头沟区城八区中央别墅区和八达岭沿线均为北京开发较早的别墅

7、区通州区房山区大兴区竞争项目16京郊别墅分板块简析东北方向：发展最早、档次最高的老外富商聚集区表格1：中央别墅区与密云别墅区代表项目基本概况名称物业种类开盘时间建筑规模容积率户型区间售价龙湖滟澜联排别墅07年9月10.8万平0.67220-30036000元/山米平米平米代表组团：中央别墅区、密云别墅组团龙湾独栋别墅05年5月35万平米0.47200-38021000元/发展依托：机场、温榆河、密云水库等平米平米誉天下独栋/双拼08年8月78万平米0.6350-50035000元/客群支撑：燕莎、使馆区、外资外商等/联排别墅平米平米

8、君山高尔独栋别墅07年10月60万平米0.42358-63718000元/夫平米平米数据来源：华高莱斯数据库17京郊别墅分板块简析东北方向龙湖滟澜山18京郊别墅分板块简析西部