伟业顾问07年北京市高粱桥街项目报告及营销推广

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1、谨呈：金悦鑫房地产开发公司西贵生活层峰豪宅高粱桥项目市场运作方案街提报贰00：伟业顾问七年四月二日目录第一部分第二部分第三部分：市场研判：项目定位：营销推广壹—市场研判总体市场研判北京高档公寓市场2006年，北京高档公寓市场在宏观调控的组合拳下依然获得快速发展。高档公寓供应在商品住宅供给出现整体性萎缩的背景下保持稳定；需求在调控中依然较快增长。由于市场需求的膨胀以及标竿项目的示范效应，高档公寓价格实现惊人一跃。萎缩下高档公寓供应稳定2005年2006年20001500万平1000方米5000商品住宅高档公寓2005—2006年北京商品住宅和高档公

2、寓的供应对比萎缩下高档公寓供应稳定2006年全年，北京商品住宅新增下降近30%；而高档公寓累计供应则与2005同期基本持平。在商品住宅供应萎缩的同时，高档公寓新增保持平稳，使得北京商品住宅市场表现出非常明显的泛高档化特征。朝阳为王的散点放量2502005年2006年200万150平方100米500朝阳海淀西城崇文宣武东城丰台05—06年月北京各区域高档公寓的供应对比朝阳为王的散点放量高档公寓新增供应依然集中在朝阳、海淀、西城、东城、宣武、崇文等区域，丰台也出现零星供应。海淀区中关村放量平稳，玉渊潭周边放量加大；西城区金融街周边区域放量加大。标杆项

3、目星火燎原项目所在区域均价柏悦府CBD70000昆仑公寓燕莎60000七星摩根广场亚奥（北四环外）35000缘溪堂玉渊潭20000星河湾（（二期（二期）朝青（东四环外）25000万科紫台丰台（西南四环）11000建邦华府丰台（南三环外）10000标杆项目星火燎原探究标杆项目蜂拥出现的原因，我司认为原因有二：一方面在于标杆项目可以通过项目的打造掌握足够的话语权，从而影响区域乃至城市的开发设计理念，通过提升地段价值进而提升项目和公司的品牌形象；另一方面，普通住宅供应减少，国内资金流动性过剩和人民币持续升值的金融环境，为标杆项目提供了现实的市场机会。酒

4、店品牌提升公寓价值进高级物管高级物管商业商业+酒店+酒店化高级酒店公司高级酒店公司+公寓+公寓地段价值地段价值提升＋产品价值＋产品价值＋品牌价值＋品牌价值提升&价格标杆高档公寓高档公寓柏悦居摩根广场昆仑公寓动荡格局下的高档化冲动如果说以前的高档公寓开发只是少数企业的零星之作，那么2006年起，开发高档公寓成为众多企业的共同选择。区位的绝对稀缺、金融大势、政策导向和土地的价格可以说是动荡之下冲动的催化药剂。动荡格局下的高档化冲动企业项目所在区域均价（（元（元元/m2元/m2/m2）/m2）首创集团缘溪堂海淀区玉渊潭20000首创集团阳光上东朝阳区酒

5、仙桥16000首创集团和平里de小镇东城区和平里13000首创集团A-ZTown朝阳区朝青12500华远集团昆仑公寓朝阳区燕莎60000华远集团北京公馆朝阳区燕莎30000华远集团裘马都朝阳区三元桥18000首开集团首开幸福广场朝阳区三里屯18500城建集团东湖湾朝阳区望京10000金隅集团金隅凤麟洲朝阳区朝阳公园11000富力集团富力爱丁堡公馆朝阳区白家庄16000世茂集团世茂奥临花园朝阳区亚奥16500万科集团万科东第朝阳区朝阳公园15000万科集团万科紫台丰台区小屯11000调控中高档需求增势未减尽管面临宏观调控的压力，但受城区土地稀缺、城

6、市基础设施建设加快和奥运效应等因素影响，市场对高档公寓的升值潜力依然保持良好预期，自住和投资需求旺盛，销售依然保持良好的增长势头。根据北京市交易管理网数据统计，2006月，北京实现高档公寓期房销售291.8万平方米，较去年同期增长45.6%。调控中高档需求增势未减1602005年2006年140120万100平80方米6040200本市居民外省市个人境外人士其他2005—2006年月北京高档公寓各购房人群总量对比购房人群发生深刻变化伴随着高档公寓销售的持续火爆，购房人群发生深刻变化。本市居民和外省市个人购买量均出现较大幅度增长，境外人士购房量大幅

7、下降。正是由于这种变化，本市居民购买高档公寓的量占全部的比例达到57%，同期同比上升近10％；外省市个人购买量所占比例基本稳定；境外人士购买量所占比例大幅下挫。购房人群发生深刻变化购房人群购房人群深刻变深刻变动动核心核心关关注点注点的的转移转移境外人境外人士衡士衡量标量标准准国人国人心心中中贵胄之贵胄之地地国人国人心心中中豪豪宅宅审美审美传传统区域的中统区域的中式豪式豪宅宅复兴复兴强劲需求背后的大势支撑土地供应土地供应政策政策利好高档高档利空限制别墅限制别墅开发开发公寓公寓限制限制外外籍籍购房购房挤挤7070//90开发90开发政策政策势必势必压

8、压持续持续股股市持续市持续走走高高人民币升值性人民币升值性走高走高流动性流动性强强过剩过剩泛区域推广进一步升级全国化全国化营营销销推广推