伟业顾问沈阳三好街项目市场调研报告

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1、三好街项目市场调研报告一、住宅分析l各项目基础信息提列项目名称总建面占地面积容积率绿化率主力户型销售均价五里河城64万平11.19万4.230%60—110清水6200精装修6500昌鑫置地广场23万平2.9万8.045%121—1516400盛华苑38万平10.04万3.746%134—1675700东森总部商务广场17.5万5万3.842%91—1188000世茂五里河160万18万5.1270%100—270预计12000领先国际30万3万6.638%住宅：150公寓：46-94住宅8500公寓9500万达新天地34.7万7

2、.65万6.76无园区35—507300华府天地170万16.5万11.240%70—80住宅：10300公寓：12000l典型个案分析五里河城——项目概况p地理位置：原五里河体育场北侧p项目类型：住宅、商住公寓、写字间p项目规模：项目占地11.19万平米，总建筑面积64万平米p容积率：4.2p绿化率：30%p物业类别：住宅，商住公寓、写字间p开发商：中雁房地产开发有限公司p物业：香港戴德梁行物业管理顾问公司—--产品线p住宅部分一共408套p清水为一栋楼2梯4户，一共3个单元24层高，一共288户，p精装修一栋楼2梯4户，一共2

3、个单元15层高，一共120户。p主力户型60与110平，畅销户型60平。装修情况户型面积区间配比清水一室一厅60平35%二室二厅110平23.8%三室二厅147平11.8%精装修一室一厅60平14.7%二室二厅110平14.7%—-价格与营销线p项目于2005年2月开始内部认购于2005年4月正式开盘销售，开盘起价为5060元/平。p到2006年2月，清水房起价5200元/平，精装修起价5500元/平，均价5800元/平。p到2007年6月，清水房均价6200元/平，精装修均价6500元/平p从该项目价格走势上来看，平均每年涨幅为

4、300——400元。p从去化速度来看，该项目住宅部分一共408套，清水280套，精装修120套，到目前为址，已经售完封盘。—--配套线p五里河城项目地处沈阳金廊的中央商务带，位居五里河体育场的北侧p项目按照功能共分为商务区、商业区、居住区、和教育区四大板块，是亦商亦住的复合型地产项目p中小学：青年大街小学、三好小学、文化路小学、91中学、沈阳市第二中学、峥嵘中学、辽宁省艺术学校。p酒店：万豪酒店，喜来登大酒店p交通：222、214、4325，238等—--小结p项目周边社区成熟，人文环境高尚，交通便利。p客户认购主要以投资为目的，

5、投资比例达70%，客户主要来自三好街区域，以IT业人士，私企老板及政府公务员为主。p大户型设计不够方正，浪费面积较多。p选用戴德粱行做为物业管理，提高了服务的水准，对客户有一定的吸引力。p推广上主要以重大结点活动并配合报纸软性宣传为主，并安排了部分户外广告，效果一般。目前售楼处较为清闲，现场销售人员人数较少。昌鑫置地广场——项目概况p位置：沈阳市青年大街320号p物业类型：写字楼、住宅、公寓、商业p总占地面积：29000平米p总建筑面积：230000平米p容积率：8.0p绿化率：45%p写字楼面积：46000平米p商业面积：500

6、00平米p在售：住宅、写字楼、公寓——产品线本项目为综合体建筑群p1-3层为50000平米北京华联购物中心pA栋住宅23层，B栋住宅两个单元24层，B栋住宅标准层平面图（5~24层）一个单元31层；C.D栋住宅31层；E.F栋写字楼25层；G栋公寓31层 p4层整层为空中停车场，400个车位p4层屋顶为15000平米空中花园C/D栋住宅标准层平面图（5~31层）p单体结构：框架剪力墙p在售的B栋为南北通透的板式住宅，两梯两户，以三室两厅两卫为主力户型，占到B栋户数的50%，面积区间在140-151平米。其余为两室两厅两卫及两室两厅

7、一卫的户型，面积区间在106－116平米所有户型均为南北通透，并设置双入户门，功能分区明确。p在在售的C、D栋为板塔结合住宅楼，主力户型是南北通透的三室两厅两卫舒适户型，面积区间在99－128平米，占户数的50％，南侧突出部分为一室一厅一卫和两室两厅一卫的小户型面积区间55－79平米，紧凑适用。--—价格与营销线p该项目住宅2005年3月开盘，开盘均价5300，半年后涨100，跳到5400均价，之后每两个月平均涨50，连续涨4回，到2006年年底均价达到5800/平。p从去化速度来看，住宅一共500套，从2005年3月——2006

8、年2月，一年销售了250套左右，之后从2006年2月——2006年9月销售就一直不理想，，一直到2006年9月—2006年11月才有好转，3个月卖了200套，2007年初住宅部分销售完毕p楼层差价：两层100元p朝向价差：50元p装修标准：写字楼精