合肥“徽商广场”定位与营销报告下

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1、价格建议商业价格建议商业价格建议价格测算方法——1、成本加权法2、以投资客期望的投资回报率计算3、市场定价法结合以上三种方法，根据合肥本年度的经济发展趋势及经验对本项目未来开售做出价格校对。价格建议商业价格建议测算方法一：成本加权法开发商设定一个期望回报率的T%，P=S×（1+T%），介于我方为代理商，此方法因由开发商具体核算。价格建议商业价格建议测算方法二：以投资回报率计算据我司了解合肥商场租金整体租金约2元/㎡/天；本项目位于合肥核心商圈，租金大幅度上涨可能性较大。因此建议与周边的租金价格相比略高为宜；我们假设租金为2.3元/㎡/天；以

2、此计算，一个平方一年租金P1=2.3×365=839.5元.根据目前商场普遍算法，租金反推售价整体（2-5层）投资回报率按5%（保守估计）计算，以此计算项目均价应该在P=P1÷5%=16790元价格建议商业价格建议测算方法三：市场定价法据调查分析项目周边一带店面房价格在4.0—4.5万/平方米左右；就投资客的吸引力定论具有相似性，因此我们定价与周边的店面房价格应该相差不大；因此建议我们一楼的商场均价控制在45000元/平方米左右，根据各楼层商业价格与底层商业的比例关系，二楼商场均价在27000元/平方米；三楼商场均价在18000元/平方米左

3、右；四楼商场均价14000元/平方米左右；五楼商场均价10000元/平方米左右。因此二至五层商场销售均价为17250元/平方米。楼层一般系数区间本项目系数售价（元/㎡）F11.001.0045000F20.50-0.700.6027000F30.30-0.500.4018000F40.25-0.350.3114000F50.20-0.250.2210000价格建议商业价格建议商业价格建议参照方法二：商场销售均价为16790元/平方米参照方法三：商场销售均价为17250元/平方米参照两种计算方法建议商场整体销售均价为：17000元/平米。价格

4、建议公寓价格建议公寓价格建议项目本项目东方广场华侨广场平均价格（元/㎡）80009000权重—40%60%位臵1512913交通10869周边环境10878规划设计10898户型面积10897景观10766各项配套5434产品类型15121313开发商品牌10877营销策划5433总分100797278价格建议公寓价格建议住宅价格建议1、参照东方广场，本项目住宅部分对应均价为售价=8000/74*79=8778元/平米2、参照华侨广场，本项目住宅部分对应均价为售价=9000/78*79=9115元/平米3、类比所得均价分别乘以各项目参照权重

5、本项目售价=8778*40%+9115*60%=8980元/平米4、考虑到区域未来发展，住宅暂定以半年时间入市，以价格年增长率为10%计算本项目售价=8980*1.05=9429元/平米取整建议本项目售价为9500元/平方米。四、项目营销推广策略营销推广策略演绎三大价值演绎三大价值繁华之心复合之城体验之都营销推广策略繁华之心演绎三大价值繁华之心使命：塑造项目全新形象强调本案的地段价值，引发强劲的中心磁场力。营销推广策略复合之城演绎三大价值复合之城使命：塑造项目复合体价值以欣国·世中心为基础进行城市综合体价值的重新解构和演绎，强调一站式生活体

6、验，咫尺之间即可左右世界与生活。营销推广策略复合之城演绎三大价值顶级复合体，咫尺左右世界生活！世中心，300秒国际生活世中心，城中央价值综合体，300秒生活全体验我在家里，300秒之后……可以到一家时尚咖啡厅可以完成一次购物可以进入一场商业会晤可以开始一段家庭日享乐……营销推广策略复合之城演绎三大价值顶级复合体，咫尺左右世界生活！世中心，100米国际生活世中心，城中央价值综合体，100米生活全体验离国际时尚100米离私人会所100米离健身中心100米……营销推广策略复合之城演绎三大价值顶级复合体，咫尺左右世界生活！世中心，多重价值极场世中心

7、，城中央价值综合体，强调多重价值的叠加与整合，形成多价值极的综合体验。营销推广策略体验之都演绎三大价值体验之都使命：多重价值体验核心营销手段：体验（每项体验均有与以往不同的出众方式内容！）强调城市综合体中多价值组合下的生活标准和新生活方式营造。第一：网络体验——“消费前臵计划”第二：活动体验——“世中心时尚指南”系列活动第三：情景体验——“跨界体验馆”震撼合肥营销推广策略体验之都演绎三大价值网络体验——“消费前臵计划”为提前绑定消费者，带来人气，形成新闻点，增强社会影响力，而进行的包括网站建立与维护、网络广告、电子商务、活动等内容的整合型网

8、络推广。网络体验的目的和意义——1、更好更清楚的宣传欣国〃世中心；2、在正式经营未开始前，召集消费者，聚集人气，促进销售；3、推动招商；4、新闻性强，便于炒作，渠道广泛，引起社会