六安徽商国贸中心市场营销定位报告

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1、六安徽商国贸中心解放北路项目市场营销定位报告安徽卓越房地产营销公司2010年6月4日目录项目解析及宏观市场研究六安住宅市场调查六安商业市场调查住宅发展思路及战略方向商业发展思路及战略方向住宅部分定位商业部分定位项目营销建议我们的团队介绍第一部分：项目解析及宏观市场研究本章思路解析了解项目本身因素通过项目自身因素与目前国内及六安经济发展的走势结合，判断项目面世时可能会出现的一定机遇及威胁，未雨绸缪以便更好的宏观经城市经操作本项目济调查济发展通过本项目自身与市场的结合，让我们客观认识本项目，了解本项目的市场出路，以便我们更好的对本项目有

2、一个精准的战略走向判断。地块解析项目地块基本参数：整个地块地形呈斜方形，东西长约81米，南北长约83米，地势南高北低，高差约为2米，东低西高，高差约为5米，均高于周边道路。基地面积：10067平米预计总建面：70262平米其中地上：49578平米商业：13026平米公寓：30650平米医院：4405平米地下：14652平米商业6032平米设备机房833平米停车位地上15个，地下190个本数据为规划文本数据地块四至：周边路网发达，但主要临街面较窄项目地北侧项目地西北侧项目地东北侧地块西侧为城市主干道解放路，对面为大量较成熟沿街商业。地

3、块北侧为金城华庭小区；该小区与我项目毗邻处为大量未入驻沿街商业；地块东边靠近徽商小区（回迁小区，入驻较高）；地块南边为皖西风情街；项目地西侧项目地东侧地块周边交通发达，但主要临街面仅靠西侧,长度约38.2米。项目地南侧地块周边现状——商业氛围浓厚项目周边有大量沿街商业，其中食品餐饮业居多，装修建材家居占一定比例。娱乐相关的业态稀少。百花家具城为附近最大家具市场，面积约为5000平米。主要经营为中高档的沙发、茶几、餐桌等。周边商业圈主体为社区商业，附近没有大中型超市，有两家中型超市。其中华润超市经营面积约为1300平米，其下部为华润菜

4、市场。满天星超市经营面积约为2000平米。后者经营状况略好于前者。两家超市内部布局紧凑，摊位面约为4平米，超市内部生鲜市场所占比重较低上学高峰期解放路人流照片项目周边现状——人流量较大项目地块周边为六安市学校集中地，分别有解放路小学、六安一中、皋城一中、轻工学校等，人流密集；且目前周边房地产开发项目众多（金城华庭、徽商小区、水百年名校六安一中木清华、梧桐嘉苑、星汇苑等），大部分项目已进入中盘阶段，陆续开始交房，同时也造成项目周边入住人群的膨胀地块分区价值分析A、医院位置B、项目临解放路位置C、项目临皖西分情街位置D、项目靠近徽商小区

5、位置E、项目与金城华庭连接面根据项目周边人流及车流考察，综合考虑地块分区的价值比较应该为：B＞C＞E＞D总结：本项目属于城市次中心中等规模综合项目属具象诠释性区城市次中心区域p区域较成熟、且周边人流量较大位交组织便利p西边临城市主干道解放路，地块周边路网通发达，对外交通便捷环生活设施完善p周边有医院、六安一中、解放路小学等境有一定的商业氛围p项目周边存活有大量商业，项目西边有百花家具城，南侧为皖西风情街项中等规模综合项目p占地10067㎡，预计体量为70262㎡，商住目综合地临街面商业总价值欠p项目被三面合围，只有西侧与城市主干道块

6、佳解放路相邻，约有38.2米临街面近期国内宏观经济发展一、经济发展与人口基数发展从2003年开始，GDP呈现高速增长，其中值得我们关注的是，2009年GDP增长率下降到了6.8%（官方数据称为8.7%）。2009年GDP达到33.54万亿，位列世界经济体第三的位置。消费、投资、出口对经济的贡献度■图二注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴消费对GDP贡献度从1999年最初的74.7%逐年下降至39%左右稳定下来。■图三注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴投资贡献度比重自2001年

7、起，占到比重一直较大，特别在经济不景气的期间内，比重尤其巨大，如2001年，2003年。■图四注：以上数据1999-2007来源于国家统计局2008年统计年鉴出口贡献率占比最不稳定，因受国际局势关系及经济关系影响巨大，导致走势变化很大。我们发现，在2001年，贡献率为-0.1%，也就是说今年的出口贡献率为负，应该是支出（如退税，补贴等）大于收入（税收等），这也就不难理解图三中2001年投资的大比例增长。从以上可以看出，占GDP贡献度最大的是消费和投资，出口贡献较小，并且可控度差。这就不难理解在2008年及2009年国家大量投资上马，

8、并且通过各种鼓励措施提高消费，出口优惠政策同时启动，拉动GDP增长。■图五注：以上数据1999-2009来源于国家统计局2009年统计年鉴图中我们可以看出，出生率基本稳定在12‰，而死亡率却逐年上升，导致自然增长率逐年下降,以下是自然