六安徽商国贸中心营销定位报告_部分

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1、我们的建议——将本项目商业定位为专业服务青少年的生活中心青少年生活中心定位依据1、六安市区人口基数约40万人，参考本问第一章节人口年龄段比例人口比例（0-19岁约为26%）计算，目前六安市区0-19岁青少年约10万人，而通过我们对六安市商业情况调研走访后，发现六安市目前缺少专业的服务于青少年的商业中心，将本项目定位于青少年生活中心符合本项目商业部分“补缺者”的发展战略目标；2、通过我们对项目周边的走访调查，目前项目周边学校众多（分别有解放路小学、六安一中、皋城一中、轻工学校等），为本项目提供的大量的客源基础。业态分布

2、负一层：生活超市一层：休闲运动服饰中心二层：娱乐中心三层：文化教育中心、辅以休闲餐饮四层（转换层）：健身中心负一层：生活超市一层：休闲运动服饰中心内铺业种分布：青少年运动服饰中档为主，符合周边市场人群，促进消费外铺业种分布：精品运动服饰，中高档为主二层：玩具、运动器械中心业种分布：儿童玩具、青少年玩具、运动器械、学习用品注：青少年玩具区别于传统玩具，主要以模型类为主一、二层业态市场预估目前六安市区，适龄人群约10万人，按照人均300元/年消费力（保守估计）计算，整年销售额约3000万元参考商业类成本核算数据，20%销

3、售额用于租金支出，年租金承受能力约为600万元参考商业投资回报率（按照15年投资回收）计算，目前六安市关于专业青少年市场商业销售额市场空白约9000万元根据前文我们对项目销售额预计，本项目一、二层商业销售总额（排除一层临街面）约为6200万元通过以上测算，可以看出将本项目定位于青少年生活中心，对本项目进入销售期后，完全可以体现本项目全部商业价值三层：文化教育中心、休闲餐饮、休闲书吧文化教育中心包含：美术培训、英语培训、声乐培训等休闲书吧：图书阅览、图书出售等四层（转换层）：健身中心业种分布：健身馆主要服务于本项目及周

4、边居民、利用该业态对建筑形态要求较低之特点，合理布局，将本项目转换层实现利益最大化商业部分销售模式建议关于本项目商业销售银行政策细则：1、负一层如果实行销售必须以商业报规划，并纳入计算商业面积；2、目前六安市实行虚拟分割办理产权难度较大；3、使用返租投资模式销售，银行无法办理按揭贷款；4、一、二层商业实体分割销售，可以办理产权及银行按揭贷款。负一层和三层办理按揭难度较大。根据以上政策，我们对商业部分销售模式建议如下：负一层：生活超市由于负一层销售过程中银行政策的限制，我们建议负一层长期持有理由：可以为本项目商业部分聚

5、集大量人气，提高商业附加值。负一层总利润（10年）为：1、租金约为：0.5元/平米.日2、递增：每3年递增5%合计10年平均租金约为：16元/平米.月合计负一层10年总租金约为：1160万元一层：休闲运动服饰中心沿街划分外铺，内铺招商成功后，小面积分割带租约销售（不返租）预计销售价格：沿解放路位约260平米25000元/平米约650万置沿小东街位约570平米15000元/平米约855万置内铺约2152平米12000元/平米约2582万合计利润：约4087万元二层：玩具、运动器械中心招商成功后，分割带租约销售（不返租)

6、三层：文化教育中心、辅以休闲餐饮大面积分割销售四层（转换层）：健身中心整体销售预计总利润：物业类型位置面积预计价格总销售价格二层商业4553平米6000元/平米约2732万三层商业4553平米5500元/平米约2504万四层商业转换层1025平米4000元/平米约410万经济效益分析物业类型位置面积预计价格总收益负一层约6032平米16元/平米.月约1160万一层商业沿解放路位置约260平米25000元/平米约650万（共计2982沿小东街位置约570平米15000元/平米约855万平米）内铺约2152平米12000

7、元/平米约2582万二层商业4553平米6000元/平米约2732万三层商业4553平米5500元/平米约2504万四层商业转换层1025平米4000元/平米约410万项目整体总收益合计约10893万元该方案优势：持有部分面积较小，大部分实现销售，利润最大化，且无需承担返租压力该方案劣势：须先培育市场，拉大了销售周期，不利于资金快速回笼商业规划调整建议2、关于中庭设计，保留负一层至一层、一层至二层的中庭设计，以便提高人流通道，带动整个项目的商业发展1、增加外挂电梯，二三层的通路主要通过外挂观光电梯（2-3部）解决3、

8、保留和坚持现有的广场下沉的设计，并进行适当扩大，利于负一层的商业交通循环和集聚人气，且能合理划分解放路入口周边商业分布，提高街铺面积。4、蓝色线条标记位置作为沿街商业绿色线条标记位置为一层连接二、三层门厅总结说明将主体定位为：青少年生活中心，在人气需求上，无需利用主力店进行拉动人气，完全利用项目自身商业主题进行人气带动，且负一层超市的引进将更大