济南槐荫广场项目定位与营销执行报告下

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1、商铺面积分割图一层商铺分割平面图商场软硬件配套建议商场硬件建议：根据商场硬件配置要求，单层面积面积达到5000-10000M2以下的，需配置自动扶梯2部，货梯2部。由于本案经营面积达到3万M2左右，硬件配置建议如下：◆配置自动扶梯4部，货梯2部、观光电梯2部；◆卸货区面积不少于300M2（高度0.8米，面宽：15米，进深：20米）；◆卸货通道（消防通道）宽幅：5米◆库户面积预留3000M2左右；◆办公区（物业管理用房）预留300M2左右；商场软件建议：建议开发商自建“运营管理公司”，全面打造济南市人防商场第一品牌的经营理念。◆提供会议、展览服务咨询服务；◆提供人才培训与交流服务；◆金融、法律

2、政策咨询类服务；◆经营咨询服务、物流服务等；项目外围标志建议广场标志建议：建议在设计造型上具有象征意义，同时造型制作简单、品质优良的广场标志雕塑，作为广场主要标志物。广场主入口设置参考地面导示牌标志建议：地面广场设立导示牌，主要以主力商家为主。一是给予消费者起到引导的作用，二是给予主力商家起到打免费广告的作用。广场水景设置参考配合建筑风格设置小型景观喷泉，加之夜景效果，以水的清凉化解广场氛围的单调、枯燥，以水的温柔化解商业项目过于硬朗的风格，净化广场环境。形成夜间的视觉焦点。地上广场水景地下广场水景商场主入口标志建议有两种功能，除其具有象征意义（城市精神及商场经营理念）的功能之外，更多的则为

3、导示功能；第五部份：销售建议济南商业市场综合分析济南销售面积及区域确定槐荫广场项目解析市总体销售策略确定槐荫项目总体定位目标客户群锁定广场销售价格确定商产品规划建议业推销计划地位项目开盘倒计时销售策略与计划报告项目收益预测招商策略与计划营销费用预算售楼处建议销售模式分析商业项目常见的销售模式销售方式与项目结合优劣势分析本项目匹配度直接销售优势：减少发展商的财务问题，销售方式简单、直观、客户容易理解劣势：失去对商业的控制，容易使整个项目的商业经营陷入困境，影响项目整体形象和价值的提升，以及后面商业的销售；地下二层的商铺难以销售，增加客户对价格的敏感度。只租不售优势：确保开发商对商业的控制，在很

4、大程度上保障项目的运营成功劣势：资金回笼慢，财务压力大带租约销售优势：如果有品牌保障，增加投资者信心劣势：招商不利将会影响项目的销售建返租销售优势：适用所有商铺；吸引投资客户，可以增加客户的信心；在前期确议保开发商对商业的控制，在很大程度上保障项目的运营成功采用劣势：增加了财务手续，也增加了财务风险；招商压力和力度都加大了经营权销售优势：能快速回笼资金，不受预售证限制，完全属融资行为劣势：政策不完善，有较高发生纠纷风险的机率整体销售优势：有利于商业的可持续经营劣势：谈判过程长，实现难度大，价格低销售面积及区域确定出售60-70%，自持30-40%，统一经营管理，带租约销售是本案商业的开发方向

5、！出售总体商业面积持有项目总体商业面积的30-40%，主要为的60-70%，为地下地下二层及一层超市一层，总面积约为：部分，面积约占：17842㎡6745㎡整体销售策略确定整体营销总策略：分区分类租售，以租带售，掌控节奏、互为基础、实为互补备注：也就是说以销售为主，只有小部分面积实现先租后售，大部分面积实现先售后租，独立操作，互为基础，最终达到本案实现双赢的目的。目标客群锁定◆投资客：具备经济实力的个人或投资机构；◆自用客：当地或外省籍人士在当地的经商者；◆自用兼投资客：此类客户是上面两类客户的综合者；目标客群的消费特征年龄层次在25-50岁范围之间需求用途自用（私营业主等），投资、投资兼自

6、用者；客户购成比例自用20-30%，投资70-80%（含自投资兼自用类客户）价格承受主力总价控制在120万以下；注重投资回报及性价比铺位面积控制小需求特征人流动性佳经营管理到位看好主题性商场带来的巨大人流量；看好济南商业市场的未来发展潜力投资动机对女性时尚消费市场的敏锐把握度；看好精品购物广场的前景；综合项目分析，本项目的销售存在三个难点，营销需对症下药，才能解决销售所面临的问题：销售难点营销策略当地居民对片区的认识深化项目主题定位，提升形象；固化，预期展望值低加强推广力度，大量积累客户。自持二层物业，统一招商，引进能地下商业城因为人流量少吸引人气的业种，待市场成熟后再销售。地下二层的商业价

7、值很低招商先行，取得预售证同时，招商率达未取得预售证，不能到50%以上开始销售。很快的实现资金回收◆本项目适合采用带租约与反租混合销售的策略，通过招商带动销售。◆前三年带8%的投资回报率,一次性返还到总额款。销售价格确定开盘前价格策略（储客期）：◆客户积累阶段不告知客户具体价格，仅告知价格区间；◆告知客户销售方式（带租约销售）及优惠方式；◆开盘当天出台具体价格；“低开高走”的价格策略（开盘期）：◆以具诱惑力的