戴德梁行重庆威嘉亚花苑市场研究与产品规划设计建议报告

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1、重庆威嘉亚花苑(暂定名)市场研究与产品规划设计建议报告致:重庆威特嘉实业有限公司可在此插入一张封面图片，并请注意:图片大小需为15/25.2厘米，或正好覆盖此灰色区域插入图片后，请将这里的文字删除。如没有图片可用于封面，请删掉此页，直接用第二页作封面前言2007年12月，戴德梁行(重庆)房地产顾问有限公司受重庆威特嘉实业有限公司之委托，对重庆外商活动中心(威嘉亚花苑)项目进行产品定位与可行性研究。项目组全体成员由广州、重庆、香港公司组成，项目组上下深知该项目对于重庆威特嘉实业有限公司发展之重大意义，受托以来，本着高度

2、的责任感，在甲方之鼎力支持下，多次现场踏勘，深入广州、深圳、珠海、澳门、香港等地仔细收集项目各类相关资料，多次组织专题讨论会。这些工作使得整个产品定位与可行性研究工作，具有宽基础、高水准、广视角的特质。为确保结果准确科学，项目组成员一丝不苟，谨慎仔细、不畏反复，前期和期中研究历时4月，终成此稿。本项目是由重庆威特嘉实业有限公司在重庆开发的第一个集合大型5星级酒店和国际住宅社区的综合项目，在规划方案已前期启动进行的前提下，如何研究区域市场，提炼核心项目价值？如何进行市场定位最大化实现项目价值？如何进行产品设计规划优化提

3、升项目价值？如何评价项目经济可行性？我公司项目小组针对以上问题，尽最大地可能完善方案，使之成为最成功的方案。而今报告终成，项目组成员为能参与重庆威特嘉实业有限公司的项目而倍感自豪。在此特向甲方的信任与支持表示衷心的感谢。项目组成员：黎庆文戴德梁行(广州)房地产顾问有限公司董事奥克兰大学建筑学硕士夏家毅戴德梁行(香港)房地产顾问有限公司酒店策划顾问瑞士洛桑酒店学院酒店管理硕士美国普利斯登大学管理学博士李夔戴德梁行(重庆)房地产顾问有限公司高级经理注册资产估价师高级房地产策划师会计师重庆大学建设管理与房地产学院硕士高瑜戴

4、德梁行(重庆)房地产顾问有限公司高级分析师重大建管学院硕士吴亚非戴德梁行(重庆)房地产顾问有限公司规划建筑顾问重庆大学建筑学硕士Page2目录第一部分住宅篇3.4.3户型配比分析1、项目环境与区域经济研究综述3.5户型分析与设计1.1重庆宏观经济分析3.5.1小户型结构分析与设计1.2重庆房地产宏观经济分析3.5.2二房三房户型结构建议1.32008年住宅市场预测3.5.3户型设计创新2、项目总体发展策划3.6精装房装修建议2.1策划依据3.6.1重庆精装住宅物业发展情况与特征2.2目标定位及发展策略3.6.2案例分

5、析2.3地块设计指标测算3.6.3项目精装房交楼标准建议2.4总体规划布局3.7社区商业、环境及智能化系统2.5总体营运计划3.7.1社区商业规划设计建议3、项目住宅部分研究策划3.7.2环境打造建议3.1项目区域住宅发展情况3.7.3智能化系统3.1.1周边竞争性项目研究3.8社区交通流线设计3.1.2本区域未来住宅发展情况与特征3.9项目住宅部分经济效益评价3.2项目住宅定位与客群分析3.9.1计算依据3.3项目销售价格定位3.9.2开发成本估算3.3.1价格定位理论3.9.3开发进度计划3.3.2可类比物业分析

6、3.9.4项目营销计划表3.3.3价格定位分析3.9.5收益测算表3.3.4项目销售价格最终定位3.9.6现金流量表3.4住宅规划布局、建筑指标及房型配比3.9.7盈利能力评价3.4.1规划布局建议3.9.8盈亏平衡分析Page33.4.2各地块住宅建筑指标3.9.9收益敏感性分析3.9.10收益敏感性分析(税后NPV)4.7.6现金流量表3.9.11评价结论及注意事项4.7.7评价结论及注意事项3.10财务融资途径分析4.7.8财务融资途径分析第二部分酒店篇4、项目酒店部分研究策划5附件4.1重庆五星级酒店发展宏观

7、环境评估附件1、国家旅游局“五星级”“白金5星级”酒店评定标准4.2重庆市区5星级酒店研究附件2、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆JW万豪酒店4.2.1重庆市区5星级酒店市场调查附件3、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆世纪金源大饭店4.2.2重庆会议中心市场调查附件4、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆君豪大饭店4.2.3国际豪华酒店(五星级)规划设计特点综述4.2.4五星级酒店案例分析附件5、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆金科大酒店4.3项目酒店产品定位与客群分析附件6、重庆5星级酒店部分经营资料——南方君

8、临酒店4.4项目酒店部分产品策划附件7、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆戴斯大酒店4.4.1规划布局建议附件8、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆海逸酒店4.4.2总体规划与构成建议附件9、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆洲际酒店4.4.3建筑指标规划附件10、重庆5星级酒店部分经营资料——重庆希尔顿酒店4.5项目酒店产品定价4.6运营计划