房产税、城镇土地使用税和耕地占用税

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1、蔡报纯2009年10月28第九章房产税、城镇土地使用税和耕地占用税主要内容房产税城镇土地使用税3耕地占用税计税依据与税率征税范围征税对象纳税义务人房产税基本原理第一节房产税应纳税额的计算税收优惠征收管理一、房产税基本原理概念特点房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税1.房产税属于财产税中的个别财产税；2.征税范围限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。产权属国家所有的，由经营管理单位纳税1产权出典的，由承典人纳税2产权所有人，承典人不在房屋所有地的，由房产代管人或者使用人纳税3

2、产权属集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税4二、纳税义务人56产权未确定及租典纠纷未解决的，亦有由房产代管人或者使用人纳税无租使用其他房产的，由房产使用人纳税它是有屋面和围护结构，能遮风避雨，可供人们生产、学习、工作、生活的场所。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。三、征税对象房产房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。城市县城工矿区建制镇四、征税范围

3、不包括农村从价计征计税依据是房产原值一次减除10%～30%的扣除比例后的余值。税率为1.2%从租计征计税依据为房产租金收入。税率为12%五、计税依据与税率融资租赁房屋的从价计征房产联营投资的（1）以房产联营投资，共担经营风险的，以房产余值为计税依据计征房产税；（2）以房产联营投资，收取固定收入，不承担经营风险，只收取固定收入的，实际是以联营名义取得房产租金，因此应由出租方按租金收入计征房产税。计税依据以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。居民住宅区内业主共有经营性房产从价计征房屋附属设备和配套设

4、施的计税规定（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设备和设施的价值；对附属设备和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值计税依据由实际经营的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关

5、参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。六、应纳税额的计算计税方法计税依据税　率税额计算公式从价计征房产计税余值1.2%全年应纳税额＝应税房产原值×（1-扣除比例）×1.2%从租计征房屋租金12%（个人为4%）全年应纳税额＝租金收入×12%（个人为4%）某企业2008年1月1日的房产原值为3000万元，4月1日将其中原值为1000万元的临街房出租给某连锁商店，月租金5万元。当地政府规定允许按房产原值减除20%后的余值计税。该企业当年应缴纳房产税（　）。A.4.8万元B.24万元C.27万元D.28.8万元【答案】C。自身经营用房的房

6、产税按房产余值从价计征，临街房4月1日才出租，1至3月仍从价计征，自身经营用房应纳房产税＝（3000-1000）×（1-20%）×1.2%+1000×（1-20%）×1.2%÷12×3＝19.2+2.4＝21.6（万元）；出租的房产按本年租金从租计征＝5×9（月）×12%＝5.4（万元），企业当年应纳房产税＝21.6+5.4＝27（万元）。【例题·单选题】赵某拥有两处房产，一处原值60万元的房产供自己和家人居住，另一处原值20万元的房产于2008年7月1日出租给王某居住，按市场价每月取得租金收入1200元。赵某当年应缴纳的房产税为（　）。A.2

7、88元B.576元C.840元D.864元答案】A【解析】应纳房产税＝1200×6×4%＝288（元）【例题·单选题】某企业有一处房产原值1000万元，2003年7月l日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期为5年。已知该企业当年取得固定收入50万元，当地政府规定的扣除比例为20%。该企业2003年应缴纳房产税（　）。【答案】C【解析】以房产联营投资，不担风险，只收取固定收入，应由出租方按租金收入计缴房产税；应纳房产税＝1000×（1-20%）×1.2%÷2+50×12%＝10.8（万元）【例题·单选题】A.6.0万元B.9.6万

8、元C.10.8万元D.15.6万元国家机关、人民团体、军队自用的房产1宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产2个人所有非营业用的房产免征房产税3由国家财政