房产税、城镇土地使用税、耕地占用税

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1、Real  Estate  Tax房产税1一、房产税基本原理（一）概念房产税是以房屋为征税对象，按照房屋的计税余值或租金收入，向产权所有人征收的一种财产税。（二）房产税的特点：1.属于财产税中的个别财产税；2.征税范围仅限于城镇的经营性房屋；3.区别房屋的经营使用方式规定征税办法。2二、房产税的纳税义务人与征税范围（一）纳税义务人房产税的纳税义务人是指房屋的产权所有人。1、产权属于国家所有的，由经营管理单位纳税；产权属于集体和个人所有的，由集体单位和个人纳税。2、产权出典的，由承典人纳税；3、产权所有人、承典人不在房产所在地的，由房产

2、代管人或者使用人为纳税义务人。4、产权未确定以及租典纠纷未解决的，房产代管人或者使用人为纳税义务人。5、纳税人和个人无租使用其他房产管理部门，免税单位及纳税单位的房产，应由使用人代为缴纳房产税。3（二）征税范围1.房产税的征税对象是房产，即有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可提供人们在其中生产、学习、工作、娱乐、居住或储藏物资的场所。【提示】要注意房产不等于建筑物。与房屋不可分割的各种附属设施或不单独计价的配套设施，也属于房屋，应一并征收房产税；但独立于房屋之外的建筑物（如水塔、围墙等）不属于房屋，不征房产税。房地产开

3、发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。42.征税范围城市、县城、建制镇、工矿区。不包括农村房屋。与城镇土地使用税一样的征税范围。【例】农民王某，2010年将他在本村价值20万元的楼房出租，取得租金收入3000元。按照房产税从租计征的规定计算，王某当年应缴纳房产税360元。解：（1）上述观点是错误的。（2）房产税的征税范围不包括农村房屋，因此，王某不要缴纳房产税。5三、税率、计税依据与应纳税额的计算【解释】对比记忆计税依据和税率、税额计算公式：6在确定房产税的计

4、税依据时，还需要注意以下几个特殊规定：1.对投资联营的房产的规定对以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的，按房产余值作为计税依据计征房产税；对只收取固定收入，不承担联营风险的，应按租金收入计征房产税。假定甲与其他投资人共担风险，共负盈亏，则联营企业为房产税纳税人，从价计税。假定甲只收取固定收入，不承担联营风险的，则甲为房产税纳税人，从租计税。7【例题】某公司2008年购进一处房产，2009年5月1日用于投资联营（收取固定收入，不承担联营风险），投资期3年，当年取得固定收入160万元。该房产原值3000万元，当地政府规定的减

5、除幅度为30％，该公司2009年应缴纳的房产税为(  )。A.21.2万元B.27.6万元C.29.7万元D.44.4万元【答案】B【解析】用房产投资联营取得固定收入的，按租金收入计交房产税，则该企业应纳房产税为未联营期间按计税余值计算房产税与参与对外联营取得固定收入比照租金收入计交房产税的两项之和：3000×（1-30%）×1.2%×4/12+160×12%=8.4+19.2=27.6(万元)。82.融资租赁房屋的，以房产余值为计税依据计征房产税，租赁期内该税的纳税人，由当地税务机关根据实际情况确定。93.房屋附属设备和配套设施的计

6、税规定：从2006年1月1日起（1）凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。（2）对于更换房屋附属设备和配套设施的，在将其价值计入房产原值时，可扣减原来相应设施和设施的价值；对附属设施和配套设施中易损坏、需要经常更换的零配件，更新后不再计入房产原值。104.对居民住宅区内业主共有的经营性房产，由实际经营（包括自营和出租）的代管人或使用人缴纳房产税。其中自营的，依照房产原值减除10%至30%后的余值计征，没有房产原值或不能将业

7、主共有房产与其他房产的原值准确划分开的，由房产所在地地方税务机关参照同类房产核定房产原值；出租的，依照租金收入计征。115.对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。【例】某企业购置一幢办公楼,会计固定资产账面记录房产金额3000万元,在无形资产账面记载了购买该幢楼支付的土地使用权金额1000万元,当地的房产税原值减除比例30%,则该企业每年应纳房产税:(3000+1000)×(1-30%)×1.2%=33.6（万元）12宗地容积率低于0.5的，按房产

8、建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。即：宗地容积率高于0.5的，一律按照地价全额计入房产原值计征房产税，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。【例】某工厂有一宗土地，占地26000