精品文案-汉嘉杭州江南文苑2009年整体营销策略

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1、杭房·江南文苑2009年整体营销策略2009年1月一切从销售说起……江南文苑目前面临的最大项目瓶颈是：销售现状不理想！根据我们对案场来电来访客户的消费倾向调研，发现消费者目前对本案的最大抗性是：江南文苑产品9000元/方的售价有点贵！销售情况不尽理想的背后到底如何？真的是本案价格偏高还是另有原因？同期市场表现怎样？导致当前销售现状的症结何在？让我们进入项目诊断项目诊断1销售策略2市场研判推广策略3报告思路图案例借鉴产品诊断销售策略提升销售执行提升销售展示条件提升宏观形势——09年经济形势将比想象的更糟“冬天还没有到来，现在只是秋天。”美国次级债危机放大路线图全球金融海啸企业应减少投资

2、、降低负债、增加现金流。风险管理比什么都重要。郎咸平12月11日在杭州“中国地产新视角高峰论坛”演讲宏观形势——09年宏观经济面临的国内外环境更加严峻，经济增幅将会继续向下调整2008年，为本轮经济增长周期的转折之年，国民经济增幅由上升趋势转为下降趋势。自一季度开始增速逐季放慢的态势十分明显，但全年经济增长仍将达到10%左右。为防止经济增长下滑过快，党中央、国务院及时对宏观经济政策做了微调，调控目标由“两防”转为“一保一控”。展望2009年，宏观经济面临的国内外环境更加严峻，经济增幅将会继续向下调整。为防止经济过度下滑，2009年宏观调控政策取向应对去年以来的“偏紧型”政策进行调整，

3、采取中性偏松的政策，即在“稳健的财政货币政策”下进行结构性松动。2009年，我国GDP增长预期将达9%左右2009年中国“保增长、扩内需、调结构”的经济总基调已经敲定。明确明年的首要任务为“保持经济平稳较快发展”。宏观形势——中国经济09年不是底，经济发展将继续艰难2009年中国经济不是底全球金融危机的后续蔓延在09年将深度显现。109年宏观经济面临的国内外环境更加严峻，经济增幅将会继续向下调整22009年的中国宏观经济形势研判：房地产市场形势研判——2009年市场萎缩，持续低迷，预计2010年市场将会复苏，仍以存量消化为主，2011年房产市场将会回暖今后两年我国房地产市场走势非常不

4、乐观。我们认为:2008年房屋成交量同比2007年将出现大幅下滑,估计萎缩3-4成,但由于全国房价拐点出现在第三季度,因此2008年全年房价同比2007年,依然呈正增长,不过涨幅将由2007年的18%（商品房）大幅回落到5%左右的可能性较大（预计与2006年4.4%的涨幅相近）。至于2009年,全国房屋成交量将依然在低位徘徊,但全年成交价格将比2008年出现负增长。2010年全国楼市触底反弹的可能性最大。——上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭2009年房地产市场的调整轨迹，一是中期调整，明年行业没有复苏势头，资金缺口近万亿元。二是短期调整，明年底会出现较为明显的复苏势头，市场重

5、新走上较为强劲的发展轨道，资金缺口近5千亿元。但是该报告倾向性地认为，目前房地产行业不单纯是资金供求缺口问题，所以未来出现中期调整的可能性更大。——北师大金融研究中心预测《2008中国房地产行业资金报告》2009年房地产市场将明显出现萎缩；2010年是市场“存量消化年”；2011年是市场“回暖年”。——汉嘉机构对杭州房地产市场研究预测分析2009年我们将迎来楼市严冬：恢复消费者信心，消除观望情绪，将是我们面临的重大课题；品牌效应显现，品牌建设在严冬市场尤为重要；下一营销季将迎来“现房销售时代”！项目诊断1销售策略2市场研判推广策略3报告思路图案例借鉴产品诊断销售策略提升销售执行提升销

6、售展示条件提升核心驱动力：规划前景+产业支撑＋资源优势+地铁设区后杭州市政府的大力投入，政策支持；强大的产业支撑——杭州高新区的入驻及滨江高教园区的建立景观得天独厚，北向钱塘江，拥有得天独厚江景资源地铁交通优势客群特征：客群构成：喜欢自然追求健康的人，滨江企业员工，对政策敏感投资者选择原因：环境好，交通便利，未来规划前景，产品时尚，发展潜力，高性价比现状及趋势：区位：位于杭州市区南，钱塘江南岸；现状发区：经过10多年发展，区域已由单纯产业园，向城市过渡；趋势：中小面积于08年集中上市；成为现阶段价格战的主要战场产品特征：产品：三房两厅为主，一线楼盘：130-150，二线楼盘：100-

7、140方。现阶段以90方以下小户型房源为主。区域启示：针对不同客群，产品开始细分把握产业客群，积极吸引主城区外溢客群区域市场：逐步向城市化过渡，已成为市区的同城板块；随着住宅品质走高区域认同感提升，成为杭州外溢客群的首选置业区域中海·钱塘山水区域市场：成交萎缩，观望情绪严重，存量积压加剧，后期形势严峻！9.21天鸿君邑开盘,推出299套房源,主力为90方两房、130方三房、160方四房9.23中海钱塘山水二期开盘，推出1#2#楼，其中90方两房房源263套