精品文案-临沂河东区赵庄住宅商业综合体项目商业部分市场调研及定位报告

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1、2021/7/14临沂河东区赵庄住宅商业综合体项目商业部分市场调研及定位报告谨呈：万盛置业有限公司我们的思维导图地块解析项目定位宏观市场环境客户目标商业市场调查客户目标客户目标：在确保项目成功开发的情况下，快速回笼资金开发目标界定客户的要求成功比做大重要，成功也比高利润重要！充分利用融资贷款和分期销售回笼资金手段，实现后续自有资金较小的投入规模；利润要求本项目以销售为主，少量持有为辅；以变现回笼资金为主，不主张持久恋战；同时强调策划定位所可能导致的投资风险评估。约束条件2010年3月份开工建设；风险设定为中等偏下；项目开发周期暂定为3～4年。我们的思维

2、导图地块解析项目定位宏观市场环境客户目标商业市场调查项目地块分析地块四至及内部情况项目地块处于临沂市河东区九曲街道赵庄村，是整个河东区的中心位置。河东区整体规划为：两片、一园、两心、六轴。项目所在区域是河东区商业次中心，同时也是位于河东发展主轴和发展次轴的交汇处，地理位置优越。项目位于河东区商业中心，规划中的次中心区域，同时位于河东发展主轴和发展次轴的交汇处，地理位置优越项目地块地块四面临街，其中东面和北边都与城市主干道相邻，南边和西面为社区道路和城市次干道。内部较为平整，便于开发地块四至及内部情况项目地块地块位于河东区九曲街道赵庄村。东至东兴路（道路

3、红线宽60米），沿街面长407米。西至顺和路（道路红线宽30米），沿街面长390米。南至九号街（道路红线宽20米），沿街面长272米。北至凤凰大街（道路红线宽60米），沿街面长448米。地块周边已用围墙围合，地块四至整体方正，内部较为平坦，利于规划和施工。顺和路凤凰大街凤凰大街东兴路地块内部九号街顺和路地块周边配套状况事业单位：人民检察院，检验检疫局，河东建设局，九曲法庭，质量技术监督局，河东人民法院，河东税务局等。金融配套：农业银行，工商银行，邮政储蓄，临沂商业银行等商业：瑞华金都购物中心，好怡嘉超市，河东农贸市场，临沂饭店和浙江宾馆等。项目地块地块

4、位于河东区中心地带，周边金融配套和生活配套都比较齐全。图例事业单位商业配套金融配套地块周边交通状况分析周边路网分析：项目北端的凤凰大街（4车道）：直通滨河东路，是东西主干道之一，可视性次佳。项目南侧的九号街：现为农贸市场，可视性最差。项目东侧的东兴路（6车道）：是河东南北主干道之一，，可视性最佳，公交线路有32、36、37、6路等经过。道路两侧集中了河东主要的商业、批发市场。项目西侧的顺和路（2车道）：是城市支路，可视性一般，公交线路有30路经过。连接便了安居小区，郁九曲小区，九曲店社区等社区之间的联系。可视性方面东兴路最好，其次为凤凰大街，再次为顺和

5、路、九号街银桥街项目地块滨河东路九曲沂河大桥凤凰大街东兴路连接南坊市政府新区连接河东工业园区连接临沂经济开发区直通临沂市中心顺和路最佳展示面较次展示面一般展示面次佳展示面对地块周边的几条可达路线进行研究分析，得出进出项目通达性顺序为：A、B、C、D地快的通达性等级分别是：A最佳、B次之，C次次之，D最差。通达性最好的位置位于河东区主干道东兴路一侧；其次为顺和路一侧，车流量较大，是车辆进出居住区的主要通道；第三为凤凰大街一侧，承担少量河东区区的车流。人车行动线初研比较分析周边公交线路发达，东兴路有32、37、6、36多条公交线路经过；顺和路有30路公交线

6、路经过。主要公交路线连接的区域：市人民广场、东方红广场、火车北站、老汽车站等凤凰大街银桥街项目地块滨河东路九曲沂河大桥凤凰大街东兴路连接南坊市政府新区连接河东工业园区连接临沂经济开发区直通临沂市中心顺和路BDAC最佳可达性较佳可达性一般可达性较差可达性人车流量测量地块被东兴路、凤凰大街、顺和路围合，其中东兴路是河东交通主要干道，路况好，车流、人流大；凤凰大街和顺和路是交通要道，现选取以上各节点对地块周边人流、车流进行分析。路段分类流向12：00-12：10流量10：00-10：10流量18：00-18：10流量全天按8小时计算（辆/人）东兴路街车流由南

7、向北15018320215696由北向南153190103人流由南向北716531013471由北向南11099187凤凰大街车流由东向西7186826848由西向东757935人流由东向西3654393792由西向东313740顺和路车流由南向北7874955791由北向南473038人流由南向北61411219264由北向南5950126东兴路南北双向交通流量最大，其次为顺和路与凤凰大街九号街相对狭小，农贸市场商户在其街面上摆起小摊，路面人口拥挤，车辆很难通行。对于地块商业价值的评判，我们选取以下对地块商业价值影响最大的几项因素作为建设商业时首先考

8、虑条件：根据项目地块的属性及条件，将地块划分为A、B、C、D四个地块。凤凰大街九号街顺和路东兴