山西太原时代广场项目市场研究及策划顾问服务第三阶段报告

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1、山西太原时代广场项目市场研究及策划顾问服务第三阶段报告2011年3月PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com项目概况项目位置第一、二阶段¢项目地块位于太原市高新技术开发区内。东起长治路、西宏观环境及区域规划研究至产业路、南起规划中的平十一街、北至南中环街。项目概况相关物业市场研究¢项目地上建筑面积约21万平米，欲开发集写字楼、五星级酒店、公寓、配套商业为一体的综合体。需求研究工作内容案例分析¢宏观研究、市场研究、需求研究、案例研究、初步定位、详细定位、财务分析。初步定位第三阶段详细定位财务分析Page2目录¢写字楼详细定位4¢公寓详细定位

2、38¢酒店详细定位72¢商业详细定位80¢酒店对物业的提升作用94¢动态财务分析108¢概念设计要求建议119PRIVATE&CONFIDENTIALwww.dtz.com1.写字楼详细定位¢目标客户定位¢装修及机电系统建议¢户型建议¢价格建议2.公寓详细定位3.酒店详细定位4.商业详细定位5.酒店对物业的提升作用6.动态财务分析7.概念设计要求建议Page4写字楼详细定位目标客户定位本项目适合入驻企业现办公面积受访企业办公地点（平米）重点吸引金融保险地区总部合众人寿1300阳光国际商务中心银联商务山西分公司1300¢本项目写字楼物业共四栋，除一栋自用办公外，

3、另外3栋办公物业均需要通过市场消化。祥瑞投资集团3000¢从市场现状来看，本项目区域内除商用办公物业外，还有永安财险公司汇都MOHO1000近17万平米企业自用办公物业，多集中金融、保险企业总通联支付山西分公司1500部约10万平米。永诚财产限有限公司阳光大厦1200¢根据需求访谈，50家受访企业中，现办公面积超过1200山西证劵山西国贸中心1500平米企业有12家，占24%，其中金融保险证券行业企业有7家，这些企业目前在太原尚无独立办公。¢随着区域商务氛围日渐成熟，总部集聚效应初现，具有强购买实力的金融保险证券行业企业将很有可能成为本项目写字楼主要购买客户。

4、序号项目名称所属板块建筑面积(平米）1民生银行25,0002中国银行亲贤北街与长风20,0003华夏银行街板块20,0004中国太平洋保险3000030,000合计95,000Page5写字楼详细定位目标客户定位本项目适合入驻企业其次吸引山西本地或外省科技、煤炭相关行业企业总部¢另外，区域内还包括山西煤炭进出口有限公司、中国联通等国企太原总部，这些企业的进驻，将对其它相关行业起到很大吸引作用，因此山西本地或外省科技、煤炭相关行业企业总部也是本项目的写字楼主要购买客户。¢除整栋购买客户外，本项目未来还可能需要分割销售消化存量，通过需求研究，面积需求在1000平米

5、以上的服务性企业未来也可能成为目标客户群。写字楼客户典型代表企业及面积需求写字楼受访企业行业分布金融保险民生银行、中国银行、华夏银行总部，销售服务商贸金融保险地区总部面积需求20,000-25,000平米。科技20%会计律师建筑/装修天娇红、诺威特环保科技、纳达科技煤炭/矿业/能源相关山西本地或外省科技企业总部自用办公楼，面积需求20,000-30,00016%生物医药IT通讯平米。文化艺术8%制造与煤炭、能源关联度较高的企业山煤国际，面积需求30,000平米。12%传媒广告教育餐饮爱她美业、加速航空、晋港物流集团有实力的服务性企业等服务企业，面积需求超过10

6、00平米。Page6写字楼详细定位建议原则需求访谈结果，确定整体档次。建议原则结合太原市场、其他城市与本项目定位相似的代表性写字楼、及标准甲级写字楼产品的硬件设施现状，确定本项目硬件设施配置。以目前太原现存中高档写字楼为最低标准，以标准甲级写字楼为最参考原则高标准，重点参考其他城市与本项目定位相似的写字楼。建议内容装修标准机电系统户型结构价格建议•外立面•空调系统•标准层面积•单价•内部装修标准•电梯•标准层净高•总价•通信系统•洗手间面积•供电系统•楼板承重•供水•安保系统Page7写字楼详细定位参考原则详细定位建议原则受访企业对本项目写字楼档次需求¢根据需

7、求访谈结果，80%的受访者表示本项目档次应在中高档次以上。由于本项目其中一栋为自用办公楼，为树立企业形象、提升项目整体档次，建议自用办公楼定位为高24%高档档标准，重点参考北京甲级写字楼。中高档¢另外3栋销售写字楼档次则应至少高于目前太原市场现有的中档中高档写字楼，重点借鉴北京销售型写字楼标准。低档58%¢同时，考虑到全市办公物业的发展成熟度，本项目不适宜发展档次过高的国际甲级写字楼。¢因此，我们将通过案例对比的方式，找到适合本项目的平衡点。定位内容自用办公楼销售办公楼在近5年入市，与本项目规模在近1年入市，与本项目有竞在近5年入市，与本项目规模参考标准相近、

8、区域环境相似的甲级争性的太原本地销售型