与时代广场策划报告

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1、与时代广场全程营销目录前言PART1市场分析6-81.宏观经济环境分析2.市场竞争环境分析PART2项目分析9-111.项目优势分析2.项目劣势分析3.项目机会点分析4.项目威胁点分析PART3市场定位12-211.目标客户设定2.市场定位建议3.具体规划设计建议4.室内装修的几点考虑5.价格定位PART4营销推广策略建议22-251.营销推广流程图2.营销策略3.销售渠道及方式PART5相关建议事项261.银行选择2.物业管理公司的斟选3.香港装饰公司的引进PART6参考楼盘资料27-30PRAT7泰阁简介31-32首先感谢贵司给予我

2、司参与时代广场全程营销代理招标的机会,我司深感荣幸。通过贵司所提供的资料和与贵司的沟通、交流，使我们对项目及贵司的基本情况和开发思路冇了一定的了解，并经我司各类专业人员的反复思索、反复论证，最终形成本建议书。由于时间匆忙，提案中仍冇许多内容需充实和调整，望谅解！PART1市场分析1.宏观经济环境分析中国经济持续保持高增速长，拉动内需政策的实施已使国民经济走出“九五”后期通货紧缩的I利境,新世纪第一个五年计划——国尺经济“I•五”计划中将实施西部人开发的战略列为国策以及屮国加入WTO均为重庆市提供了前所未有的发展机遇。重庆市作为最年轻的、

3、而积最人的直辖市在“九五”期间，紧紧抓住设立直辖市、三峡移民迁建和库区开发、实施西部大开发等重大机遇，国民经济和社会发展取得显著成就。实现了国民经济的快速增氏,国内生产总值年均增长9.4%,人均国内生产总值年均增长8.8%,地方预算内财政收入年均増长17.7%。经济结构调整取得一定进展,三类产业结构由1995年的25.9:42.3:31.8调整为2000年的17.8:41.3:40.9,城镇化水平提高到21.7%。固定资产投资五年累计完成2409亿元。集中力量加快了一批基础设施建设，城市形象明显提升。人民生活水平有所提高，城帀居民人均可

4、支配收入年均增长7.4%,达到6276元。重庆市“十五”计划纲要表明，“十五”期间重庆经济和社会发展的总体II标是以实施西部大开发战略统揽经济和社会发展的全局，加速推进市场化、信息化、工业化、城镇化，促进国民经济持续、快速、健康发展和社会全面进步，努力把重庆建设成为长江上游的经济屮心。更好地发挥屮心城市的战略支撑、对外窗口和辐射带动功能。国民经济増长速度高于全国平均水平，发展总体水平位居術部地区前列，人民生活明显改善，实现2010年前国内生产总值比2000年翻一祈，国内生产总值年均增长9%,人均国内生产总值年均增长8.6%,城乡居民收入

5、增加，生活质量较大改善。“十五”期间，城镇居民人均可支配收入年均增长7%左右，农村居民人均纯收入年均增长5%左右。2005年全市居民服务性消费比重提高到30%；城镇居尺人均住宅建筑而积増加到24平方米。1.市场竞争环境分析1-2-1周边项日市场分析渝屮区作为重庆主城区传统的屮心城区，在城帀更新升级和城市建设方而取得了引人注目的成绩。随着黄花园人桥、嘉陵江复线桥、轻轨的相继贯通，IH（危）房改造基本完成，渝中区正在向国际人都市核心区•域迈进。而解放碑正是核心区域的黄金宝地，逐渐形成重庆中央商务区CBD（CentralBusinessDis

6、trict）,周边云集重庆市约60%的甲级写字楼（邹容广场、大都会国际商厦、半岛国际等）、涉外酒店（海怡酒店、万豪酒店）、髙档公寓（天伦华苑、新华雅园、地王-名仕阁、恒通-云鼎国际公寓）及外国驻华机构。周边开发住宅以单体高层居多；销售均价为3000-5000元/M3其屮，以地王-名仕阁最高，均价达7000元/M2；ift]'积跨度较人，面积30-200M2不等，户型多为二室二厅、三室二厅，但主力户型多数定位在120M?左右，且销售势头良好。（注：参考楼盘数据详见附件1）附图1：参考楼盘销伟均价图附图2：参考楼盘主力户型面积图1-2-2高

7、档住宅市场分析a.建筑形式目前重庆市高档住宅建筑形式主要由以下儿种：•单体-高层电梯公寓•別駆（独立式別駆、联排式別駆）•多层公寓b.主力户型、结构及功能•面积：在高檔住宅中，以150-300『为主力户型；•在户型结构方面：错层、跃层、复式、错跃结合等户型结构频繁采用，且新型结构还不断推陈出新，以适应市场需求。•功能：在常规设计的基础匕增加了衣帽间、洗衣间、储藏室、保姆间（洗手间）、生活阳台、起居室等。c.总价分布•高文件公寓价格区间多数定位在25-150力元/套范围内；•范禺跨度较大，主要受区位、口岸、交通、政策规划等因素影响。d.

8、购买支付条件（按选用付款方式比例排序）•按揭（60-80%）•一次性付款（20-30%）•分期付款（10-20%）a.主力消费群特征•已拥有一处或儿处房屋，进行二、三次置业；•专业不动产投资者；•追求生活品