山西太原时代广场项目市场研究(I)

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1、公寓详细定位规模及布局建议本项目公寓规模及布局商业销售办公20,000㎡90,000㎡规模单栋面积3层30,000㎡¢根据之前总体定位论证，本项目合理的公寓面积是2300023,000平米，一栋，层高控制在25层以内，自用办公首层大堂。35,000㎡布局¢项目北临南中环路、东临长治路，在南中环与晋阳街间，目前在建项目11个，且均为入住高新区的科研公司总部或研发基地，区域作为总部基地将初具规模，商务氛围前景较好。公寓¢为提升项目品质，树立项目形象，将店将项目酒店、23,000㎡酒店写字楼部分沿南中环路设置。集中绿化45,000㎡10,000㎡¢为避免与酒店、写字楼过多的交叉。将公

2、寓布置在项目西南位置，与酒店、写字楼、商业有效分离，保证了居住环境及品质。Page43公寓详细定位案例选取案例选取¢未来本项目所在区域将会主要承担商务功能，作为一个商务区中的公寓项目，其户型产品将与纯居住区有所差异。因此，我们将参考北京CBD区域公寓案例，为本项目公寓的建筑风格、户型面积及配比提供借鉴，同时结合太原本地中高端公寓项目，进行合理的户型调整。银泰中心新城国际禧瑞都整体功能组合公寓+购物中心+写字楼+酒店公寓+配套商业公寓柏悦居：39201平方米公寓建筑面积330,00020,000平米186,000平米柏悦府：13039平方米公寓建筑面积52,240平米33,000

3、平米110,000平米产权40年产权70年产权70年产权产品特征以130平米、240平米户型为主以130-200平米户型为主以110平米、170平米户型为主最大户型869平米327平米387平米Page44公寓详细定位案例选取案例对比¢尽管案例同属于CBD区域，但由于其各自周边可利用资源不同，项目的整体功能存在一定差异，因此，造成各个项目所针对的目标客户也存在差异。¢结合本项目来看，从项目功能、周边资源条件、目标客户来看，与银泰中心、禧瑞都项目近似度较高，可重点参考。银泰中心新城国际禧瑞都区位条件CBD“金十字”核心区CBD区域，朝外大街CBD区域，光华路紧邻CBD雕塑公园，拥

4、有CBD最紧邻央视大楼，CBD商务资项目资源以国贸为核心的CBD商务资源大景观资源源集五星級酒店、甲級写字楼、项目整体定位高端公寓、住宅于一体的综合大型纯居住社区纯居住社区体。项目核心功能写字楼住宅住宅国际性顶级客户，具有一定收目标客户藏目的，柏悦居以投资型客戶公司高管，具有经济实力公司高管，国内投资客为主。本项目以办公商务功能为主，区域企业总部集聚，周边景观资源稀缺，目标客户以山西本地投资客为主。Page45公寓详细定位建筑风格建议本项目公寓物业建筑风格建议¢本项目公寓可采用具有中国元素的现代建筑风格，简洁明亮。建筑色系可以选择保持度较高的米色系，建筑材料可以单元玻璃幕墙、石

5、材幕墙为主，凸出项目品质感。银泰中心新城国际禧瑞都现代风格现代风格新古典主义风格高级铝板、铝塑板和玻璃作为外观主单元式玻璃幕墙，石材幕墙外墙铺砌面砖、局部复合铝板材料，入口处局部饰以铜板建筑创作取象于“中国结”，红色外中西结合，简洁、大气--立面Page46公寓详细定位户型建议案例借鉴—户型配比建议以一房、两房产品为主，配以少量三房以上产品¢户型方面，整体看以总价较底一房、两房为主，分别占36.1%、39.7%，其次是居住舒适度高的三房、四房产品，分别占12%、11%,%,5%。一房两房三房四房六房项目总套数套数比例套数比例套数比例套数比例套数比例银泰中心12051%9641%

6、104%52%52%236新城国际30915%72536%63132%33217%--1997禧瑞都276422%42.2%276422%42.2%--102156%15.6%--654合计--36.1%--39.7%--12%--11.5%--0.7%100%银泰中心户型配比新城国际户型配比禧瑞都户型配比2%2%15%4%17%一房一房一房两房两房50%41%三房两房51%三房50%四房32%36%六房四房Page47公寓详细定位户型建议案例借鉴—银泰中心面积配比¢银泰中心公寓物业由柏锐居和柏悦府组成，均位于主楼中，分别有216户和20户，主力户型为134平米和241平米的一

7、房和两房，分别占公寓部分总面积的31%、44%。¢仅20套的超高端公寓柏悦府则均为550平米以上超大户型，最大面积达8694869.4平米，但这部分大户型产品仅占公寓总规模的25%。面积区间平均面积平均面积套数套型总面积公摊系数（建筑面积，平米）（建筑面积，平米）（使用面积，平米）132.35-137.8133.895.712016,056柏悦居28.5%240.35-242241.1172.49623,146549549366.5105,490柏悦府640.5640.5427.553,20