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1、商业详细定位流线组织流线组织与功能间关系各物业在综合体中的作用商业设施是办公、酒店的配套设施，能够有效整合项目内的配套各种需求和提升办公、公寓、酒店的档次和服务水平，满足高端人群办公、居住人群的便利性需求；人稳群定高质消费零售餐饮配套流线组织：商业、办公、公寓、酒店的入口分别设置在沿街增值筹码面，除酒店西侧的小路为内部车行线外，综合体内不设其他的车行线，楼座之间的内部沟通主要通过步行连廊等步行系统等，内部中央空地部分可用于设置绿化空间；功能间关系：本项目主要以办公物业为主，兼具酒店，这两个主要功能有利于树立项目在高新区的区域形象，并有效满居住需求足办公
2、、商务需求；公寓、商业属于配套设施，尤其是商业，配套通过商业可以达到功能整合的作用，同时满足其他三项功能内的日常消费需求；ò综合体通过各种功能综合互补，建立相互依存的价值关系南中环路，从而使它能够适应不同时段的城市多样化生活，通过多种功能空间有机组合达到增值的效果。办公商办公办公ò写字楼作为综合体中的核心物业，他的主要功能是为公寓业长、商业、酒店提供稳定而高品质的客源；ò酒店主要是作为办公的配套，提供会议、商务、住宿功治能。同时，凭借自身的品牌，成为公寓的增值筹码；路酒店ò商业是办公、酒店、公寓的配套。满足整个项目中各种公寓办公人群的需求。既是项目价值
3、的资本保证，也是未来增值的重要因素；ò公寓既是办公物业的一种配套，满足外来员工的居住需求。同时，他可以为商业提供非常稳定的消费需求。Page85商业详细定位商业客群商业客群分析及档次本区域客户以高端服务业、高科技企业员工以及政府职员为主，中档、中高档消费水平•高新区的消费群体主要以金融、商贸物流高端服务业从业者以及高新技术产业从业人员为主，这部分人收入高、年龄结构偏年轻、消费偏时尚、消费潜力巨大；•就就近消费特征而言，中高端的餐饮、休闲、健身、娱乐等是主要的经常性消费项目；就近消费此类项目能够有效避免大型购物中心相应的服务特色不鲜明、服务不个性化和人多
4、拥挤、停车位少的缺点，且距离短，能够节省时间；•因此，本项目的商业应该以中高端的配套商业为主，通过通过引入部分知名、时尚的餐饮及休闲娱乐品牌等打造新鲜、轻松、休闲的商业氛围。类型所在行业消费特点就近消费需求金融证券、贸易物流、建筑服务、时尚消费为主，中高端，购物频率高、收入高、购物、日常消费、餐饮、休高端服务业员工教育培训消费水平高闲娱乐、教育培训时尚购物和日常性购物相结合，收入较高、购购物、特色餐饮、时尚休闲高科技企业员工生物医药、软件通讯、研发物时间集中，中档、中高档消费为主健身及娱乐高端消费为主，购物、餐饮、休闲娱乐高档消政府职员各政府部门购物、
5、特色餐饮、高端娱乐费的主力高端消费为主，餐饮、休闲娱乐高档消费的主企业管理层各个国企、私企特色餐饮、时尚健身及娱乐力日常购物与消费、专卖、一一般居民普通服务业和制造业中低档消费、日常性消费为主般餐饮商旅客群-高档、中高档餐饮、休闲娱乐消费为主购物、餐饮、休闲娱乐Page86商业详细定位商业业态商业业态配比商业业态配比示例根据配套商业的业态分布以及市场需求调研结果，餐饮、休金融服务网闲娱乐等是本项目商业业态布局的重点序号项目名称餐饮休闲娱乐其他点•通过比较同类型配套商业的业态分布，我们发现，配套商业1住邦200017,0004,0002,0001,000
6、业态主要由餐饮、休闲娱乐、银行等金融服务、超市等组成；•同时，市场调查显示，消费者认为周边缺乏能够将餐饮和休2SOHO现代城11,5004,0001,5002,000左右闲娱乐连贯完成的消费场所；因此可以判断，综合餐饮、休闲娱乐等为一体的中高档配套商业设施将能够满足区域及本项目内的消费需求；3财满街16,0002,0001,000-•从规模和各业态比例来看，以住邦2000项目为例，餐饮占本项目商业业态配比71%，金融服务占8%，休闲娱乐占17%；结合本项目的需求，写字楼对餐饮的需求较大，适合在合控制在60%-70%左右；零售序号业态建筑面积所占比例位置
7、和银行服务的需求其次，比例适宜控制在10%-20%左右，休闲娱乐适合控制在10%-20%左右，开发约5000平米的大型地下娱乐城。1餐饮16,000-17,00066%左右地面沿街面地面沿街面、2零售/银行3,000-4,00014%道路交叉口3娱乐5,00020%地下1层4合计25,000100%-Page87商业详细定位商业业态住邦2000餐饮业态配比商业业态定位细分-住邦2000名称面积层数位置餐饮业主要由特色餐饮主力店、次主力店和快餐及休闲餐饮组成惠客楼500022号楼沿街底商5号楼非沿街底住邦2000的餐饮主力店是惠客楼（川湘菜），七星园酒楼
8、和主力店七星园酒楼3000-商海底捞火锅；次主力店是金沙富临火锅、湘彤食府等；快餐和休闲餐饮数
