海岸商业广场市场策划顾问报告2003

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1、海岸商业广场市场策划顾问报告深圳新港地产顾问有限公司ShenzhenChinaLandPropertyConsultantsLtd.二○○三年九月十二日-65-目录1.项目SWOT分析21.1项目优势分析（S）21.2项目劣势分析（W）41.3项目威胁分析（T）51.4项目机会分析（O）62.项目难点及解决办法73.定位要素93.1定位背景93.2定位思路93.3定位依据94.市场定位114.1形象定位114.2主题定位114.3项目名称（暂定）：125.项目潜在客源及消费行为特征调查136.目标消费群体定位157.总体档次定位2

2、08.主要业态档次定位219.功能布局定位2710.功能定位2811.目标商户组合3812.销售建议方案3913.南山区消费者购买习惯42附件一43附件二62-65-1.项目SWOT分析1.1项目优势分析（S）²地段优势本项目位于政府规划的南山商业文化中心核心位置，南山商业文化中心是南山区唯一集居住、办公、商业及文化为一体的综合区域，地段非常优越。²配套优势项目周边分布了保利会展中心、环球数码影院及希尔顿酒店（五星级）等，为本项目的商业进行了良好的补充。其中保利会展中心占地29161㎡，建筑面积52000㎡，与中心区的高交会馆和会

3、展中心互相补充，共同构筑深圳的会展经济；环球数码影院占地24800㎡，建筑面积24200㎡，采用国际数码高科技，全新塑造，是深圳首个概念最新、档次最高、内部环境最好的数码影院。希尔顿是全球知名的酒店运营及管理集团，届时该片区的希尔顿酒店又将成为深圳一标志性的五星级酒店。这些配套设施落户本项目周边，必将大大提升本片区的知名度，同时也将带来更多、更高层的消费者。²消费群优势-65-南山商业文化中心及后海片区是目前南山房地产开发最热的区域之一，大量住宅如雨后春笋般涌现而出，而且规模庞大，如蔚蓝海岸54万㎡，招商海月30万㎡，海印长城20

4、万㎡等等，据不完全统计，项目周边住宅规模超过200万㎡，而且该片区的居住人口多为罗湖、福田上班一族，文化水平普遍在大专以上，年龄主要集中在25-40之间，居住人口素质居深圳各片区之首，这是深圳其他商业区所无法比拟的资源优势。²规划优势深港政府规划的西部通道已于2003年正式动工，并将于2005年建成通车，这座长达5154米的跨海大桥连接深港两地，成为香港通往深圳和珠三角的最大的陆路口岸，并首先试行一地两检，简化通关手续。随着西部通道的开通，南山区将成为香港人消费的又一热点，再次演绎国贸的繁荣景象。香港迪斯尼乐园位于香港的西北部，与

5、南山蛇口隔海相望，并将于2005年建成开业。迪斯尼乐园的启用，将在珠三角形成国际大旅游商圈，直接带动圈内商贸经济的发展。据初步预测，香港迪斯尼乐园的游客中有6成以上将来自内地，预计至少有50%的内地游客将从西部通道前往迪斯尼乐园，届时从珠三角以及内地前往香港迪斯尼乐园的游客，将有大部分在南山逗留消费，形成庞大的消费群。²政策优势随着南山经济的发展、交通的改善、房地产开发加快，南山区一举改变昔日颓势，成为深圳最具活力、最具发展前景的区域之一，然而南山区的商业滞后现象非常严重，直到近两年才有所发展，但仍然缺少规模性的商业中心。为此，南

6、山区政府在政策上给予支持，极力加快南山商业文化中心的建设，发展规模性商业区。²商场优势本项目规模近7万㎡，是南山为数不多的大型商业建筑，商业可操作空间大，有利于商业规划及组合。而且本项目为纯商业建筑，完全按照商业的-65-要求规划设计，依商而建，在规划设计上更优越于其他商业卖场（如商业裙楼等）。²广场文化优势本项目建筑覆盖率低，广场空间大，而发展商又将在广场上修建大量的、主题性的休闲、娱乐设施，以及广场绿化。丰富的广场文化，对人流的吸引和聚集具有非常大的促进作用。综观深圳各商场，其室外休闲设施总是供不应求，如海雅百货商场门口虽然只

7、有一些休闲椅，但终日座无虚席，由此可见室外休闲设施对商场人流吸引和聚集的促进作用。况且目前南山区尤其本片区内的商场还未有大型的室外广场，本项目的出现必将成为这一区域居民最喜爱的场所。²品牌优势海岸地产是深圳地产界的一匹黑马，相继开发了西海湾花园等一批高素质楼盘，同时储备了海岸商业广场、海岸中心等一批优良项目。发展商实力强，知名度高，容易吸引商户和投资者。1.1项目劣势分析（W）²交通条件综观深圳市区内其他大型购物中心，基本上都与地铁直接接驳，如金光华广场、华润中心、中信城市广场、中心区商业区、假日广场等这些商业项目都有地铁概念，与

8、其他项目相比，而本项目交通最大的劣势是缺少地铁。-65-²周边环境项目目前尚无直达路面公共交通，未来交通发展可否支持本项目，不定因素较多。项目目前周边缺乏人气，商业气氛欠佳，商业培育期较长。项目南面是军事、科研、加油站等用地，这些不利于商业气氛的形