绿城鹿城广场项目市场研究报告及定位规划建议_部分(III)

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1、谨呈：温州绿城房地产开发有限公司绿城绿城••••••鹿城广场项目鹿城广场项目市场研究报告及定位规划建议市场研究报告及定位规划建议DTZ戴德梁行综合住宅服务部2008年4月温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议我行很荣幸有这个机会参与绿城温州鹿城广场项目，为贵公司提供服务。服务内容分为两个阶段，主要包括市场研究和总体定位前规划建议两方面内容。第一阶段我行对温州住宅、商业、写字楼以及酒店式公寓等相言关市场进行了深入调查研究，并针对城市发展和规划建设与政府部门进行了有效沟通。同时，我行充分利用本行资源库及客户群脉就温州房

2、产市场尤其是绿城鹿城广场项目对温州特定人群进行了深度访谈及问卷整理，对市场做出预期研判；第二阶段我行在总结分析第一阶段的基础上结合目前产品规划特点对项目的产品定位从各个角度进行深度论证分析，并在借鉴参考众多国内外案例的基础上提出我行观点，同时为项目产品的规划设计、功能设施以及营销推广提供可行性的参考建议。22温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议目目录录1.1.1.1.1.1.温州市房地产市场状况222.2...项目定位分析项目定位分析333.3...产品规划建议产品规划建议444.4...项目营销推广策略项目营销

3、推广策略33温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议1.1.1.1.1.1.温州市房地产市场状况222.2...项目定位分析项目定位分析333.3...产品规划建议产品规划建议444.4...项目营销推广策略项目营销推广策略44温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议房地产市场概况温州经济保持较快的发展速度，，为本地房地产的发展创造了良好的，为本地房地产的发展创造了良好的宏观经济环境。由于民营企业较为发达，，加上大量外币资金的流入，加上大量外币资金的流入，，使得温州民间，使得温州民间有较强的购买力，，它的房产市场价

4、格可以跟一线城市相比拟，它的房产市场价格可以跟一线城市相比拟。温州房地产市场由于缺乏政府的统一规划，，尤其在土地利用上存在，尤其在土地利用上存在很大的随意性，，这对外来的房地产开发企业进驻温州形成了阻力，这对外来的房地产开发企业进驻温州形成了阻力。温州房地产市场基本以当地的房产开发企业为主，，项目规模，项目规模、、项目、项目档次都普遍不高。55温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议单位：：：亿元：亿元温州历年GDP稳步增长
近几年来，温州市的GDP一直保持平稳、较快的发展态势，增幅保持在13%以上。2007年，温州

5、市的GDP总量达到了2157亿元，增长率创2001年来最高。单位：：：元：元元元温州历年人均GDP同步提升
在GDP保持平稳增长的同时，人均GDP也同步增长，2007年温州市人均GDP达28121元，增幅为15.30％。数据来源：温州市统计局66温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议2004------2007年温州市房地产开发投资额逐年增加
据温州市统计局提供的数据显示，房地产开发总投资额和住宅投资额都逐年增加，07年，温州市房地产开发投资额为192.49亿元，同比增长14.1%；其中，住宅完成开发投资143.6

6、3亿元，同比增长20.5%。单位：：：亿元：亿元数据来源：温州市统计局77温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议2004------2007年温州市房地产销售额逐年放大
据温州市统计局提供的数据显示，07年商品房销售额有大幅度的增长，达到223.15亿元，增长45.7%，其中住宅销售额198.45亿元，增长50.5%。单位：：：亿元：亿元数据来源：温州市统计局88温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议20082008年温州市土地出让将有所增加2008年温州市土地出让将有所增加
在2008年已出让的土地中，只有2

7、宗是普通住宅用地，楼面价均超过了万元每平方米；
纺织路庄头地块和瓯海大道地块均有“90/70”政策限制，“90/70”政策从2007年开始在温州全面实施，未来小户型的供应量会有所增加；
据国土资源局了解，2008年计划推出26个住宅地块，共计240万平方米的商品房住宅面积。城市中心区也计划整理出11块土地，投放于市场，缓解土地市场的供应。
经过统计，06年、07年温州市三区土地出让的总建筑面积约214万方，这些地块将成为未来１－２年内温州市场的主力供应。出让面积建设规模中标楼面地价序号地块名称（㎡）（㎡）用途性质时间（

8、（（元（元元元////㎡㎡㎡㎡））））111龙湾行政中心区D07地块国有建设1128536150金融用地2008-1-73541用地使用权222瓯海区芙蓉山庄老人公寓（二期）2837836294居住用地（老人2008-1-15603地块国有建设用地使用权公寓）333泽雅旅游服务中心地块国有建设用4201420000旅馆业用地200