绿城鹿城广场项目市场研究报告及定位规划建议_部分(II)

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1、温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议思路5.案例佐证1.发展历程论证4.使用需求2.客户认知3.投资价值2222温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议酒店式公寓可行性论证发展历程
目前，温州市场上并没有真正意义上的酒店式公寓。在2001年-2003年，温州的酒店式公寓曾有所起步，如半岛公寓酒店、华夏都市公寓、鹿鸣汇等，但经历了一个萌芽阶段后由于市场的不成熟又消失了，半岛公寓、华夏都市公寓、鹿鸣汇均改成了以酒店的形式经营管理。项目名称物业位置目前经营状况半岛公寓酒店火车站西首富悦酒店管理公司，以酒店的形式经营，

2、但带有简易厨房华夏都市公寓车站大道和市府路交叉口已更名为阳光假日酒店，以酒店形式管理鹿鸣汇西城路鹿城工业区内由原青年公寓改装而成，为酒店。已改名为瓯江公寓酒店国大银座茶山大学城内规划中，还为确定市场不成熟，，酒店式公寓发展遭受失败，酒店式公寓发展遭受失败！2323温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议酒店式公寓可行性论证客户认知
在客户访谈中，虽然选择“听说过”和“熟悉”的客群比例到达了82%，但是经过进一步的了解后，发现他们对于酒店式公寓基本存在着认识上的误区，把“单身公寓”或者“产权式酒店”理解为了“酒店式公寓

3、”，而真正了解酒店式公寓的客户大概占了16%左右。客户对于酒店式公寓认识不足！2424温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议酒店式公寓可行性论证投资价值
从温州人的购房目的分析，大部分的人用于投资，以收取租金来获得回报。而温州目前外籍人士、高级白领群体有限，出租率难以保证，投资价值得不到体现。温州房网报道“位于连云港的龙禧深蓝酒店式公寓备受温州购房团的关注。据该项目相关负责人透露：仅去年12月份，去考察该项目的温州购房团就有四批，下单率则达到了50%。”思考：不少温州人特别是温州的私营企业主购买外地的酒店式公寓，如

4、连云港的龙禧深蓝酒店式公寓、杭州的东方金座等等，这些温州私营企业主能成为本地酒店式公寓的客群吗？租赁客群的有限使得酒店式公寓的投资价值得不到体现！2525温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议酒店式公寓可行性论证使用需求
温州私营企业主购买外地酒店式公寓除了用于投资外，也有一部分用于自住，或给在外读书、工作的子女居住，或作为自己外出办事时的临时居所，而作为温州本地的酒店式公寓，显然不存在此两种功能。思考：：：他们购买外地的酒店式公寓除了投资外，还有其他目的吗？我们的产品能满足他们这方面的需求吗？地域的限制使得酒店式

5、公寓自用功能缺失！2626温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议酒店式公寓可行性论证案例佐证
从温州早期的“酒店式公寓”的客群来看，与北京、天津相比，它不是国际化大都市，很难吸引国内外大企业的入驻，从这方面来说，温州是先天不足的，它的商务市场发展受到限制，从而高级高级管理者和外籍人士群体有限，而温州目前的外来人员仍以体力打工者为主，居住层次不高，这就局限了温州酒店式公寓市场有效需求的发展。北京银泰中心、、、客群分析：：：国内、外大企业或财团领袖和高级管理层的成功人士、港、澳、台、天津中心等等等东南亚等地的国际化商务

6、人士、对投资具有敏锐的眼光，并具有较强经济实力的国、内外高端物业投资者等商务市场的不成熟限制了酒店式公寓有效需求客群的存在！2727温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议结论市场不成熟，，酒店式公寓发展遭受失败，酒店式公寓发展遭受失败﹢﹢客户对酒店式公寓的认识存在误区﹢﹢地域的限制使得酒店式公寓自用功能缺失﹦﹦﹢﹢商务市场的不成熟限制了酒店式公寓有效需求客群的存在﹢﹢有效需求客群的有限性使得酒店式公寓的投资价值得不到体现2828温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议待解决的问题——除了酒店式公寓还能做什么？？？

7、2929温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议还能做什么样的产品？产品限制因素产品定位原则类型??????
符合地块指标和相关政策写字楼酒店
用地性质：：办公用地：办公用地
追求利益最大化，并满足市场需求
建筑限高：：350：350350米350米““oror””
扩大绿城在温州的影响，，打造标志项目，打造标志项目
利用景观和规划优势势，势，，建设高档产品，建设高档产品3030温州绿城鹿城广场项目市场研究报告及规划建议还能做什么样的产品？供应量写字楼酒店论经济效益证““oror””自身设计3131温州绿城鹿城广场项

8、目市场研究报告及规划建议写字楼可行性论证：供应量高端写字楼市场供应大
目前高档办公楼的供应量已经达到29万平方米。
温州市场对办公楼的需求有限，特别是高品质写字楼市场。
在本项目中，除去酒店若全部规划为办公，则写字楼的体量约有8.5万平方米，必将形成市场的激烈竞争。楼盘名称项目体量物业位置项目档次项目进展财富中心58654㎡车站大