合富辉煌9月至国庆东莞楼市报告

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1、www.fdcsky.cn2008年9月至国庆东莞楼市报告合富辉煌第一部分市场背景影响楼市发展的因素错综复杂央行重申对房地产紧缩政策　　　　各地政府放松地方政策限制www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn东莞：住房需求放缓，开发投资量却在增加后市压力大　　Ø 东莞经济整体仍保持较快速度发展，上半年生产总值同比增加16%，城市人均收入增加8%，居民存款增加8.4%　　Ø 虽然东莞经济整体仍保持增长，但由于成本上升、出口减少等各种因素影响，东莞规模以上工业利润总额同比去年减少了19.6%，企业主普

2、遍感到今年生意难做，对房地产而言，需求增长速度放慢　　Ø 房地产投资性需求减少、经济发展速度放缓的同时，房地产开发投资量却增加三成，加剧房地产市场供过于求的格局土地市场：前三季度以工业用地需求为主www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn　　Ø 08年前3季度的工业用地供应面积和成交面积都远远高于商住类用地，这和07年的情况完全相反。　　Ø 06年工业用地供应总面积为52万平米，07年的为50.4万平米。而08年前3季度266.7万平米的工业用地，其供应面积已经远远超过06年和07年的工业用地供

3、应面积总和。08年上半年的工业用地供应和成交量激增，而且主要集中在松山湖的北部工业城和虎门港，这与东莞政府规划的产业转型有密切的关系，大力发展高新科技产业，松山湖是其中一个最大的基地。    商住用地流拍现象频现　　　　　　　　Ø 08年前3季度流拍地块共29宗，流拍面积高达84.7万㎡；　　Ø 其中商住类用地流拍19宗，流拍面积为60.5万平米，占总流拍面积的71％；　　Ø 08年楼市气氛的持续低迷，导致土地市场的寒冬期不断延续，商住用地流拍现象频现。开发商出手拿地可说是慎之又慎。商住地价回落，多以底价

4、成交www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn　　　　Ø 08年前3季度商住类用地的成交面积和成交总价同比07年双双下滑，成交面积仅为142.6万平米，比07年同期减少21.9%。　　Ø 08年前3季度共成交29宗商住用地，其中15宗以底价成交，7宗超出底价10%以内，只有一宗位于莞城的商住地块以超出底价109%的高价成交，但这是08年1月份成交的地块。　　Ø 随着楼市气氛的进一步低迷，地块多以起拍底价或者稍高于底价的价格成交。08年前3季度成交商住用地平均地面单价4040元/平米住宅市场：销售

5、低迷供严重过于求楼市形势严峻　　　www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn08年前三季度全市住宅：　　Ø 供应面积436万㎡，同比去年464.9万㎡略减6.2%，　　Ø 签约面积249万㎡，同比去年487.4万㎡减少约49%。　　　　　　　　　　　　　第二部分大市概况概述：    全球经济衰退，美国金融危机恶化并殃及欧洲，中国经济增速放缓，天灾人祸不断,通货膨胀居高难下，居民财富缩水，全国大城市进入楼市调整等诸多因素使居民购房意愿锐减，加之东莞经济社会转型前景不明朗、东莞商品房有效购买力有限等

6、诸多因素导致08年以来商品房销售持续低迷，楼市观望持久难散.东莞房价经历3月份以来近半年调整已基本趋稳，鉴于销售低迷、观望浓厚、存货压力巨大等因素，后市房价小幅下行波动现象仍然存在。今年9月普遍不被市场看好，开发商减产让利自救，房价遇下行压力.9月新品供应大幅减少，市场以消化存货为主，楼市氛围冷清。08年9月全市住宅供求双线下滑四至六成www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn　　Ø 08年9月全市住宅预售面积57.5万㎡，同比07年减少45.5%，同比06年减少51.1%，预售套数5728套，

7、同比07年减少48.5%，同比06年减少44%　　Ø 08年9月全市住宅签约面积22.6万㎡，同比去年58.2万㎡减少55%。　　Ø 08年9月全市住宅销售额11.8亿元，同比去年39亿元减少70%　　Ø 08年9月全市住宅签约均价5198元/㎡，同比去年6694元/㎡下降22.3%“金九”不被看好新品供应减少四成以消化存量为主　  　　Ø 08年9月至国庆四大城区约有18个楼盘新品供应，同比去年减少1个，供应总套数仅2794套，同比去年减少四成。新盘上市仅3个，同比去年减少2个，www.fdcsky.c

8、nwww.fdcsky.cn市场以旧盘新推为主。　　Ø 四大城区新推货由多到少排列为南城、万江、东城和莞城。万江区08年楼市供应增加明显，楼市竞争激烈。楼市氛围:冷清一年不如一年　购房优惠五花八门突显自然环境稀缺性房价：“3字头”泛滥已视线模糊弃价保量让利自救高调亮相积累客户所谓的“楼王”…已风光不再08年大打“明星”牌以聚人气www.fdcsky.cnwww.fdcsky.cn　　　　　　　　　　　第三部分区域概况