合富辉煌2009年东莞“五一”黄金周楼市

《合富辉煌2009年东莞“五一”黄金周楼市》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、合富辉煌2009年东莞“五一”黄金周楼市监测报告楼市库存压力尚存，新增供应减少，以消化存货为主。当月销售量高于当月楼市新增量，近期楼市压力减缓明显。　　市场背景　　中国为降低金融危机对经济影响制定出一揽子以“扩内需、保增长”为主的经济刺激计划，经济局势得到明显改良，民众信心得到显著增强，中国经济下行风险有所缓解。　　金融危机殃及实体经济，东莞首当其冲。部分企业经济困难，企业停产、倒闭、搬迁等现象增多，企业利润减少，失业增加。东莞正经历经济转型阵痛期。　　2009年春节后，在众多房地产利好政策累积效应下，累积受压的刚性购房需求得到了明显释放，不少

2、城市出现楼市“小阳春”行情。　　东莞先行于其它城市楼市下行调整，经历一年的调整后，房价已基本回归理性并已基本触底，产品性价比得到增强，在房地产利好政策刺激下，累积受压的刚性需求得到了迅猛释放，成交量回暖明显，房价在高质素的产品带动下得到小幅上涨。楼市库存压力尚存，新增供应减少，以消化存货为主。当月销售量高于当月楼市新增量，近期楼市压力减缓明显。　　东莞楼市前四月整体运行情况　　2007～09年各年前四月东莞住宅“供求价”对照表　　消化存货08年始楼市下行调整，新增供应减少明显，楼市以消化存货为主。09年前4月全市新增住宅面积仅139.8万平方米

3、，分别比07年和08年同期均减少两成左右。　　成交井喷09年前4月全市住宅签约面积达174.7万平方米，比07年同期增加约一成，比08年同期大幅增加九成，完成了08年全年销售面积的一半。　　资金回笼09年前4月全市住宅签约金额约94.4亿元，比07年和08年同期分别大幅增加28.4%和75.2%。开发商资金压力明显减小，降价促销意愿较弱。　　房价回落 08年初东莞房价渐渐步入下行轨道，但整体均价仍高，房价经历一年下行调整后回落明显。09年前4月全市住宅签约均价约5404元/平方米，比08年同期下降近一成。如剔除09年前4月产品质素相对提高影响，

4、房价下降幅度将更大。　　东莞楼市前四月月度市场走势　　纵观“9.27”以来，东莞房价整体处于下行轨道，随着房价的理性回归及利好政策刺激，08年9月后，东莞房价整体趋于平稳（见上图），全市住宅均价5200元/平方米已维持长达半年时间，在高质素产品带动下，在成交井喷利润驱使下，近期房价呈现微升势头。楼市供求压力减缓明显，房价遭遇一定的上行压力。　　2009年前4月东莞住宅“供”“需”有区别于往年，呈现环比逐月增加趋势（见上图）。其中09年4月全市新增住宅面积约46.1万平方米，签约面积达59.5万平方米，签约量达至07年最高峰7月份以来最高值，均价

5、约5475元/平方米。　　楼市调整打乱常规楼市淡旺季，令东莞楼市“淡季不淡，旺季不旺”。09年东莞“五一”楼市走势将是前4月楼市走势的延续：新增减少、消化库存、刚性需求释放、投资需求蠢蠢欲动、成交强劲、价格趋稳、大户型推广当道。　　“五一”期间东莞城区楼市总体特征　　一、楼市氛围：人气较旺 观望情绪仍存　　“五一”期间东莞楼市人气较旺，普遍项目销售良好，部分项目成交火爆，如东骏豪苑和东海阳光等。在利好政策的驱使下，随着房价的回归理性，东莞楼市看楼热情被点燃，近期人气明显高涨。同时“五一看看后再买”现象仍存，市场观望对楼市成交影响仍然存在。　　二

6、、置业特征：以自住购房为主投资购房悄然兴起　　近期东莞不少公寓项目受到热销，个别精品别墅项目开盘售罄，投资购房悄然兴起。自08年楼市真正下行调整以来，刚性需求成为购房主力。随着国家大力推出一系列楼市得好政策，随着东莞房价的理性回归并趋向平稳，产品性价比得到较大提高，房产投资价值逐渐被市场发现，尤其3-4月份投资购房现象明显增多，楼市的全部回暖脚步临近。　　三、楼盘分布：别墅盘均分布于南城区　　四、供应量：楼盘推货较活跃新推总量同比大幅减少楼市以消化存货为主　　2007～09年各年“”五一“城区推货情况　　08年楼市的低迷导致存量较大，楼盘销售周

7、期加长，同时新盘减缓入市步伐，导致在售盘数量增多。从近三年"五一"期间城区在售楼盘数量来看，呈现逐年增加趋势。产品新推楼盘数量亦呈增加趋势，09年2-4月销售的火爆令开发商趁热打铁，不少楼盘在"五一"期间推出新产品，新推货楼盘中有一半在五一前一周内抢占市场。从新推货总量来看，今年"五一"均少于07年和08年，且今年有个别项目存货重新推广。　　从推货总量分布来看，四城区除莞城外均有新盘推出,推货套数从大到小排列为东城，南城和万江。从推货楼盘分布来看，南城区楼盘分布最多，有7个楼盘新品推出。　　五、产品：大户型推广成主流二房和小三房洋房户型成为市场

8、稀缺   　　2009年“五一”期间，东莞城区推货产品包括别墅，公寓和洋房，其中洋房套数占62.4%。别墅新增分布均位于南城水濂山片区，项目为海蓝湾和