2007年合富辉煌东莞楼市分析研究报告

《2007年合富辉煌东莞楼市分析研究报告》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、合富辉煌研究报告：“五一”黄金周东莞楼市分析第一部分：总体情况供应量2007年“五一”黄金周东莞房地产市场供应量偏少，整体市场比较平静；其中城区“五一”在售盘共21个，3个盘认筹或诚意登记，无新盘上市。城区21个在售盘中，7个旧盘推出新货，其它均为消化前期推售尾货；城区旧盘推出新货量共2678套，同比降幅33%，其中东城1221套，南城1130套，万江327套，莞城区无新货推出；东城区和南城区仍是今年主要供应区域。镇区成为推货热点区域，供应货量充足；镇区大岭山“五一”黄金周2个旧盘陆续推出新货692套，其中类别墅30套；镇区常平镇无新盘上市，诚意登记楼盘3个，在售楼盘8

2、个，其中除了金士柏山推出新货约300套左右,其他的均以销售尾货为主；从“五一”预推盘可以看出，无论是城区还是镇区，下半年将会集中放量，大批货量扎堆上市，竞争也会越来越激烈。价格东莞房地产市场供应量不足，销售价格却不断攀升；城区的东城区楼价仍是整个东莞市的领头羊，中心区楼盘均价达7000元/㎡以上，偏郊区楼盘均价4500元/㎡左右；南城区的东莞大道片区楼盘均价达6500-7000元/㎡，中心区楼盘均价5500-6500元/㎡；城区莞城、万江区新货楼价也将冲破6000元/㎡大关；随着镇区市政建设的加强，镇区的防地产价值将会逐步提升。目前，镇区的大岭山中心区楼盘均价4400元

3、/㎡，靠长安区域均价5700元/㎡；常平镇楼盘均价都在4000-5000元/㎡左右，相比城区，价格存在较大的上升空间。产品市场供应户型多样化，主要供应户型仍以中大户型为主；城区的东城在售楼盘仍以120-150平方米的中大户型为主要供应量，后期推货将陆续增加小户型公寓，中心区内户型面积将会出现两极分化的现象；城区的南城东莞大道一带楼盘在售产品户型，均以130-200平方米的大户型，辅以少量复式和别墅单位；中心区户型主要以公寓和中小户型为主，下半年公寓产品将扎堆上市。城区的莞城“五一”可售货量缺乏，后期供货户型面积多样化，选择空间较大；万江区在售户型面积以110-130平方

4、米为主，后期产品供应仍以中大户型为主；镇区的大岭山在售户型面积以110-130平方米为主，辅以少量类别墅产品，区域下半年推出产品面积仍以中大户型为主。镇区的常平镇在售户型面积以大户型为主流,以130-160平方米三房二厅和四房二厅。第二部分：区域分析东城区五一楼市不冷不热，趋于平淡。在售的8个楼盘中，仅花园城和新世纪星城为2007年新开盘的楼盘,其余为旧盘加推新货或者旧盘售货尾。五一期间接受客户登记的新盘只有学府1号一个项目，真正上市时间预计在五月中下旬。其余的几个潜在新盘估计在下半年才会公开上市。五一之后大中户型与小户型供应套数可能达到1：1“五一”后，东城区小户型市

5、场的新项目将陆续入市，市场增量显现，工程进度较快的项目如宜景康源、学府一号等会率先推出市场，打破小户型市场缺少新面孔的“闷局”。小户型货量的增加，同时大中户型的不断补足，使得东城区楼市的大中型产品与小户型产品供应套数可能达到1：1。“70/90”新政对东城区楼市的影响2006年上半年,大户型当道,成为东城市场供应主力户型,如131~150平方米面积区间所占市场份额为3.96%。随着房地产“70/90”新政的执行,2007年东莞市楼市供应结构正悄悄发生变化,71~80平方米面积区间成为第一季度供应最多的区间。“五一”期间，东城区市场未出现新的别墅产品。下半年东城区小户型货

6、量增加东城区目前在售的只要是围绕黄旗山片区的大盘，主力户型以大中户型为主，如星河传说、庆丰花园、新世界花园；凯旋城在售的也是140－230平方米的大面积洋房，只有怡丰翠云轩和年初上市的花园城有部分小户型推出。预计在五一之后陆续上市的新盘中，学府一号、宜景康源和中信9号公寓都是以小户型（90平方米以下）为主，初步估计总货量会达到2000套。90/70政策在下半年的东城楼市会得到进一步的体现。中大户型货量不减新世纪星城是唯一一个在五一期间上市的新楼盘，产品以大中户型为主；而天骄峰景则是五一之后会公开上市的大户型新盘。这两个新楼盘为东城的大中户型市场补足了货量。新世纪星城五一

7、期间公开发售，户型从两房到复式的七房，面积区间更是从95到253平米，一期的总货量高达1664户，可以满足不同需求的客户。天骄峰景是光大地产的又一力作，以120－200平米的三房、四房等宽大、开阔户型为主，约300套。加上原有的旧盘凯旋城、星河传说等在下半年预计也有一定量的中大户型单位面市，整个东城区的中大户型货量依然不减。南城区供应量有限,楼市氛围清淡今年“五一”楼市黄金周逐渐被淡化,南城区主要楼市特征为供应量极其有限,楼市氛围总体清淡,多数楼盘不计划在“五一”推出新品,大多进行诚意登记积累客源,如名门公寓,城市假日三期,城市风景,天诚