物业管理实务考试要点说明

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1、专业资料第一章、物业服务企业设立和组织机构1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立法人地位,依据物业服务合同从事物业管理活动的经济实体。2、物业管理企业的特征:①是独立的企业法人②属于服务性企业③具有一定的公共管理性质的职能3、物业管理企业的分类:①按投资主体的经济成分来划分:全民所有、集体所有、民营、外资、其他物业管理企业。②按股东出资形式来划分:有限责任公司、股份有限公司、股份合作型物业管理企业物业管理企业常见的模式:①房地产建设单位附属子公司或部门;②独立的物业服务企业;③物业服务集团公司。4、物业服务企业的设立:★★

2、★根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定,物业管理企业的设立程序分为:工商注册登记和资质审批两个阶段。⑴工商注册登记程序:①企业名称预先审核;②公司地址;③注册资本;④股东人数和法定代表人;⑤公司人员;⑥公司章程⑵申报资质资料:①营业执照;②企业章程;③验资证明;④企业法定代表人的身份证明;⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同,管理和技术人员的职称证书和劳动合同。企业章程内容:总则;经营范围;注册资本;股东姓名或名称;股东权利和义务;出资方式;机构产生办法、职权、议事规则;法定代表;公司解散事由和清算办法;职工录用、

3、待遇、管理方法;企业各项规则制度。5、物业管理企业资质等级分为一、二、三级。⑴一级证书的颁发和管理:国务院建设主管部门;⑵二级证书的颁发和管理:①省、自治区人民政府建设主管部门,②直辖市人民政府房地产主管部门;⑶三级证书的颁发和管理:①直辖市人民政府房地产主管部门,②设区的市级人民政府房地产主管部门。6、物业管理企业资质条件⑴一级:注册资本500万元以上,物业管理专业人员及工程、管理、技术等相关专业人员不少于30人,中级职称以上人员不少于20人,工程、财务负责人具有中级职称,物业管理人员具有职业资格证,两种类型物业以上物业不低于100

4、%、多层200万、高层100万、独立式15万、办公楼、公寓厂房及其他50万,有优良业绩。⑵二级:300万,20人,10人,两种类型物业以上物业不低于100%、多层100万、高层500万、独立式8万、办公楼、公寓厂房及其他20万,有良好业绩。⑶三级:50万,10人,5人,有委托项目,建立档案。7、新设立的物业管理企业,其资质按最低等级核定,并设一年暂定期。物业企业在领取营业执照30日内申报。8、物业服务企业组织形式:直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制的。①直线制优点:领导能够集指挥和职能一身,命令统一,责权分明。缺点:要求领导者通晓各

5、种专业知识,具备多方面的知识和职能。②直线职能制是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式,优点:加强了专业管理的职能、适应涉及面广、技术复杂服务多样化、管理综合性强的物业企业。缺点:机构人员较多,成本较高,横向协调困难,容易扯皮,降低工作效率。③事业部制特点:一是实行分权管理,将制订和行政管理分开;二是每个事业部都是一个利润中心,实行独立的核算和自负盈亏。优点:一是强化决策机制;二是调动积极性;三是促进内部竞争、提高效率;四是有利于复合型人才的考核培养。缺点:事业部之间协调困难,机构重叠,人员过多。④矩阵制特点:在同一组织中既设置职

6、能部门,又建立横向的管理系统;参加项目的成员是双重领导,既受所属职能部门的领导,又受项目组的领导。word完美格式专业资料优点:一是加强了各职能部门之间的横向联系,充分利用人力资源;二是有利于跳动各方工作的积极性、决解处理负责问题;三是具有较强的机动性和适应性。缺点:一是组织结构的稳定性较差,机构人员多,容易多头领导;二是部门之间关系复杂,协调难度较大,处理不当容易产生矛盾。9、物业管理企业组织机构设置的影响因素:①企业战略因素;②外部环境因素;③技术因素;④组织规模及所处阶段。10、物业管理企业组织机构设置的要求:①按规模设置、任务

7、设置;②统一领导,分层管理;③分工协作;④精干、高效、灵活。11、物业服务企业机构设置及其职能:★★★①总经理室:一般设总经理和若干副总经理及“三师”(总会计师、总经济师、总工程师等),部分企业还设有总经理助理,他们共同构成企业的决策层,对企业的重大问题作出决策。②人力资源部:制订企业各项人力资源管理制度,编制人力资源发展和培训计划,优化人力资源结构和人力资源配置,设计实施薪酬管理方案,完成人员的招募、任免、调配、奖惩、考核、培训、解聘、辞退等工作。③行政管理部:编制实施日常行政管理,企业文化建设,品牌管理和信息化建设规划和预算,建立

8、相关规章制度,管理标准和工作标准,完成企业日常行政管理、企业文化和社区文件建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。④财务部:坚持原则,遵守财经纪律,执行财务规章制度,编制财务计划,做好核

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