《物业管理实务要点》

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1、二《实务》第一章物业服务企业1物业服务企业概念：依法成立、专门资质、独立法人。2物业服务企业特征：独立法人、服务性企业、公共管理职能。3物业服务金业分类：按投资成分分类：全民、集体、民营、外资、其它。按出资形式分类：冇限责任、股份冇限、股份合作4企业工商注册登记：名称审核、公司地址、注册资本、股东人数和法定代表人、公司人员、公司章程。5物业服务金业组织形式：直线制、直线职能制、事业部玄线制：最简单。适合小企业。优：指挥及时，缺：领导者须多技能。直线职能制：是目前物业管理普遍采用形式。优：加强了专业职能。缺：成本高。事业部制：现代化组

2、织形式。适合于大型综合性企业。优：强化决策。缺：协调用难。物业企业组织设置要求：1）按规模任务设置2）统一领导分层管理3）分工协作4）精干高效灵活物业管理金业组织机构设置彩响因索：金业战略、外部环境、技术、组织规模及阶段。总经理室：设总经理和若干副总经理及"三师”（会经工）第二章物业管理招投标6物业管理招标：物业管理服务产品预购的一种交易方式。7招标主体：建设单位、业主大会物业产权人。8物业管理投标：是对物业管理招标的实质性响应。9投标主体：物业服务企业、专业管理公司。10招标投标特点：综合性、差异性、特殊性。11招标方式：公开招

3、标、邀请招标。12公开招标：是招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所冇符介条件的物业企业参与投标的招标方式。特点：不确定的法人组织参与。招标公告：公共媒介，同时在中国房地产信息网和中物协网发布。13邀请招标：是招标人预先选择若干金业直接向其发出投标邀请。（3个以上）待点：投标人是特定的。自行组织招标的招标人应具备的条件：具有与招标项目相适应的技术经济管理人员；具有编制招标文件的能力；具有组织开标评标定标的能力14招标的内容：早期介入、常规管理招标、管理方式确定。15早期介入阶段：指开发设计、施工建设、竣工验收。16前期物业管理阶段：

4、从业主入住到业主大会聘请物业服务企业。前期物业管理特点：基础性、过渡性、不确定性、风险性。询期物业管理最显著特点：基础性17招标投标的基本原则：公平、公正、公开、诚信。18招标条件：主体条件、项H条件。委托代理机构招标常见于：公开招标、大范用邀请招标。19项目条件：投标人少于3个或住宅规模较小的，经物业所在地区、县政府房地产行政主管部门批准，可采取协议招标。国家提倡建设单位通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务金业。招标前的备案：应当在发布招标公告或邀请书10口前县级以上房地产主管部门备案20编制投标文件时限:不得少于200,澄清

5、、修改的至少15日前。21资格预审：山招标人从中选择不少于5家资格预审合格的投标申请人。22评标委员会：5人以上单数纽.成，物业管理专家占2/3中标时限：30日前23备案时限:15B内签合同时限：30日内24招标人无正当理由不与屮标人签订合同，给中标人造成损失的，应给予赔偿。25标书:又称投标文件,由投标函、报价表、证明文件、物业管理方案、其它。26标书（投标文件）按性质分为：商务文件、技术文件。27标帖（投标文件）的编写：主耍内容介绍物业管理要点和物业服务内羿、形式、费用。28标书编写要求：统一计量、统一货币、统一标准与规范。29

6、物业管理方案制定要求：响应、合法、客观、合理。30制定物业管理方案的要点及方法：主耍内容1招标项目整体设想与构思2）管理方法与工作程序3组织架构与人员配置4管理制度的制定5档案的建立与管理6早期介入及前期服务7常规服务综述8费用测算与成水控制9管理指标与措施10物资装备与工作计划31物业服务重点及难点：1）商用、写字楼物业——经营及设丿施设备管理2）工业区物业——消防及污染控制3）政府物业——维护政府形象、內部特约服务、会议接待及庆典服务、安全及保密。4）住物业一一基础性服务5）公用事业物业一公用设適的正常运行、紧急事件预防与处理。

7、管理制度包押；：公众制度、內部管理制度公众制度包括：管理规约、装修、消防、入住、电梯使用、承接査验、公共设施维护、临时用水电、清洁卫生。内部管理制度：岗位职责、员工考核、行政、财务、客服、工程技术、安防等内容。制定工作计划分三个阶段：筹备期、交接期、正常运作期。第三章物业服务合同32合同：是双方或多方当事人Z间的协议，是当事人之间意思表示一致的结果。合同订立要经过两个阶段：要约、承诺。《合同法》最高要求：守法和维护社会公益。33合同成立以最后的要约与承诺生效为准。34合同要约的构成内容：1特定人的意思表示、2包括合同主耍内容3传达到

8、受要约人生效35要约与邀请要约的区别：拍卖出价:要约。拍卖物和拍卖广告:邀请要约悬赏广告：要约。-般广告：邀请要约标价：邀请耍约投标：是耍约。招标：邀请耍约。36物业服务合同与前期物业服务合同的区别：1当事人不同。前期——物业服务企业