物业管理实务考试要点说明

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1、专业资料第一章、物业服务企业设立和组织机构1、物业管理企业是依法成立、具备专门资质并具有独立法人地位，依据物业服务合同从事物业管理活动的经济实体。2、物业管理企业的特征：①是独立的企业法人②属于服务性企业③具有一定的公共管理性质的职能3、物业管理企业的分类：①按投资主体的经济成分来划分：全民所有、集体所有、民营、外资、其他物业管理企业。②按股东出资形式来划分：有限责任公司、股份有限公司、股份合作型物业管理企业物业管理企业常见的模式：①房地产建设单位附属子公司或部门；②独立的物业服务企业；③物业服务集团公司。4、物业服务企业的设立：★★

2、★根据《公司法》和《物业管理企业资质管理办法》的规定，物业管理企业的设立程序分为：工商注册登记和资质审批两个阶段。⑴工商注册登记程序：①企业名称预先审核；②公司地址；③注册资本；④股东人数和法定代表人；⑤公司人员；⑥公司章程⑵申报资质资料：①营业执照；②企业章程；③验资证明；④企业法定代表人的身份证明；⑤物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。企业章程内容：总则；经营范围；注册资本；股东姓名或名称；股东权利和义务；出资方式；机构产生办法、职权、议事规则；法定代表；公司解散事由和清算办法；职工录用、

3、待遇、管理方法；企业各项规则制度。5、物业管理企业资质等级分为一、二、三级。⑴一级证书的颁发和管理：国务院建设主管部门；⑵二级证书的颁发和管理：①省、自治区人民政府建设主管部门，②直辖市人民政府房地产主管部门；⑶三级证书的颁发和管理：①直辖市人民政府房地产主管部门，②设区的市级人民政府房地产主管部门。6、物业管理企业资质条件⑴一级：注册资本500万元以上，物业管理专业人员及工程、管理、技术等相关专业人员不少于30人，中级职称以上人员不少于20人，工程、财务负责人具有中级职称，物业管理人员具有职业资格证，两种类型物业以上物业不低于100

4、%、多层200万、高层100万、独立式15万、办公楼、公寓厂房及其他50万，有优良业绩。⑵二级：300万，20人，10人，两种类型物业以上物业不低于100%、多层100万、高层500万、独立式8万、办公楼、公寓厂房及其他20万，有良好业绩。⑶三级：50万，10人，5人，有委托项目，建立档案。7、新设立的物业管理企业，其资质按最低等级核定，并设一年暂定期。物业企业在领取营业执照30日内申报。8、物业服务企业组织形式：直线制、直线职能制、事业部制、矩阵制的。①直线制优点：领导能够集指挥和职能一身，命令统一，责权分明。缺点：要求领导者通晓各

5、种专业知识，具备多方面的知识和职能。②直线职能制是目前物业管理机构设置中普遍采用的一种形式，优点：加强了专业管理的职能、适应涉及面广、技术复杂服务多样化、管理综合性强的物业企业。缺点：机构人员较多，成本较高，横向协调困难，容易扯皮，降低工作效率。③事业部制特点：一是实行分权管理，将制订和行政管理分开；二是每个事业部都是一个利润中心，实行独立的核算和自负盈亏。优点：一是强化决策机制；二是调动积极性；三是促进内部竞争、提高效率；四是有利于复合型人才的考核培养。缺点：事业部之间协调困难，机构重叠，人员过多。④矩阵制特点：在同一组织中既设置职

6、能部门，又建立横向的管理系统；参加项目的成员是双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组的领导。word完美格式专业资料优点：一是加强了各职能部门之间的横向联系，充分利用人力资源；二是有利于跳动各方工作的积极性、决解处理负责问题；三是具有较强的机动性和适应性。缺点：一是组织结构的稳定性较差，机构人员多，容易多头领导；二是部门之间关系复杂，协调难度较大，处理不当容易产生矛盾。9、物业管理企业组织机构设置的影响因素：①企业战略因素；②外部环境因素；③技术因素；④组织规模及所处阶段。10、物业管理企业组织机构设置的要求：①按规模设置、任务

7、设置；②统一领导，分层管理；③分工协作；④精干、高效、灵活。11、物业服务企业机构设置及其职能：★★★①总经理室：一般设总经理和若干副总经理及“三师”（总会计师、总经济师、总工程师等），部分企业还设有总经理助理，他们共同构成企业的决策层，对企业的重大问题作出决策。②人力资源部：制订企业各项人力资源管理制度，编制人力资源发展和培训计划，优化人力资源结构和人力资源配置，设计实施薪酬管理方案，完成人员的招募、任免、调配、奖惩、考核、培训、解聘、辞退等工作。③行政管理部：编制实施日常行政管理，企业文化建设，品牌管理和信息化建设规划和预算，建立

8、相关规章制度，管理标准和工作标准，完成企业日常行政管理、企业文化和社区文件建设、品牌策划、后勤保障、内部信息管理、信息化建设、对外事务的联络等工作。④财务部：坚持原则，遵守财经纪律，执行财务规章制度，编制财务计划，做好核