2012物业管理师考试复习要点___管理实务

《2012物业管理师考试复习要点___管理实务》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在应用文档-天天文库。

1、2012物业管理师考试管理实务复习要点第一章物业管理企业（实务部分）u物业管理企业：是依法成立、具备专门资质并具有独立企业法人地位，依据物业服务合同从事物业管理相关活动的经济实体。u物业管理企业的特征：1、独立的企业法人。2、属于服务性企业。3、具有一定公共管理的职能。u物业企业的设立程序：1、工商注册。2、资质审批两个阶段。u物业企业的工商注册登记：1、企业名称的预先审核。2、公司地址。3、注册资本。4、股东人数和法定代表人。5、公司人员。6、公司章程。u物业企业在申报资质需要提供的资料：1、营

2、业执照。2、企业章程。3、验资证明。4、企业法人的身份证明。5、物业管理专人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。u物业企业资质管理的意义：有利于规范物业管理行为，加强对物业管理活动的监督、维护物业管理市场秩序，提高物业管理企业的管理和服务水平。u物业企业的组织形式：1、直线制。2、直线职能制。3、事业部制。4、矩阵制。u直线职能制的优点：加强了专业管理的职能，适应涉及面广、技术复杂、服务多样化、管理综合性强的物业管理企业。u直线职能制的缺点：机构人员较多、成本较高、横向

3、协调困难、容易造成扯皮、降低工作效率。u物业管理企业的职能机构和职责主要包括：1、总经理室。2、人力资源部。3、行政管理部。4、财务部。5、品质管理部。6、市场拓展部。7、经营管理部。8、工程管理部。9、安全管理部。10、环境管理部。第一章物业管理招标投标u物业管理招标投标是招标投标双方运用价值规律和市场竞争机制，通过规范有序的招标投标行为，来确定物业管理权的活动。u物业管理招标的主体：一般是物业的建设单位、业主大会、物业产权人。u一些重点基础设施或大型公用设施的物业（机场、码头、医院、学校、政府

4、办公楼等）招标必须经过国有资产管理部或相关产权部门批准，一般由产权人或管理使用单位，政府采购中心等作为招标人组织招标。u物业管理投标的主体：指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司。u物业招标的类型：1、按物业类型可划分为住宅物业招标和非住宅物业招标。2、按项目服务内容划分为整体招标、单项服务项目招标、分阶段项目的招标等类型。u物业管理招标的方式：1、公开招标2、邀请招标。u物业管理招标由招标人依法组织实施。u物业管理招标的条件：1、成立招标领导小组2、编制招标文件3、公布招标公告或发出投标

5、邀请书4、发放招标文件5、投标申请人的资格审查6、接受投标文件7、成立评标委员会8、开标、评标和中标。u招标人应当在投标有效期截止日期30日前确定中标人。招标人和中标人应当在自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件双方签订书面合同。u物业管理投标的程序：1、获取招标信息2、项目评估和风险防范3、等级并获得招标文件4、准备投标文件5、送交投标文件6、接受资格审查7、参加开标、现场答辩和评标8、签约并执行合同。u投标文件的组成：1、商务文件（包括公司简介、公司法人地位及身份证明、投标报价单及招标文

6、件要求的其他资料）2、技术文件（主要是物业管理方案和招标方要求的其他技术性资料）u物业管理投标存在的风险：1、来自招标人和招标物业方面的风险（招标方提出有失公平的特殊条件，或其他方面因素影响）。2、来自投标人自身的风险（对项目未作充分的分析、评估、论证导致决策的失误）3、来自竞争对手的风险（如低价竞争，欺诈或贿赂等）。u制定物业管理方案的一般程序：1、组织经营、管理、技术、财务人员参与物业方案的制定；2、对招标物业项目的基本情况进行分析、收集相关信息和资料；3、根据招标文件规定和内容进行分工、协作

7、；4、确定组织架构和人员配备5、根据项目相关参数进行物业管理成本测算；6、制定物业操作方案7、测算物业服务费用（合同费用和单价）8、方案的审核、校队和调整；9、标书制作。u物业管理方案的主要内容包括：1、物业项目的整体设想和构思；2、管理方式和运作程序；3、组织架构与人员配置；4、管理制度的制定；5、档案的建立与管理；6、早期介入以及前期物业管理服务内容；7、常规物业管理综述；8、费用测算与成本控制；9、管理指标和管理措施；10、物资装备与工作计划等。u写字楼、综合性商业物业的管理重点和难点主要体

8、现在经营和设备方面的管理。u工业区物业的重点主要体现在消防、污染控制和货物、人员的出入管理。u政府物业的重点在维护政府的形象、内部特约服务、会议接待以及庆典等。u公用事业单位的物业重点在于确保公用设施无故障的运行、对突发事件的预防与处理等。8u居住性物业的重点集中于基础性物业服务方面的内容。u物业管理的成本：人工费用、行政办公费用、公共设施日常运行维护费用、机电设备日常运行维护费用、环境物业服务费用、安防系统运行维护费用、供用水点费用、固定资产折旧费用、不可预见费用、保险费用、法定