深圳鸿威锡北镇项目营销策略初步思路

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1、风雨过后，我们再次聚首，共迎彩虹的到来······这其中，也有萧条······这其中，有澎湃······日出日落中，我们见证了房地产市场这一年的风云变幻。2008/7－2009/7岁月如梭，弹指已一年有余深圳鸿威·锡北镇项目营销策略初步思路二零零九年七月架构目录壹＞＞前期报告摘要贰＞＞价格估算分析叁＞＞产品优化建议肆＞＞营销推案思考Part1前期报告摘要回首&总结上一次的提案我们分析了无锡的市场状况以及项目的自身条件提供了关于产品物业形态、户型比例、产品定价的建议并且据此，提供了详尽的投资测算。物业组合方案核心结论摘抄：技术指标数值备注总占地

2、面积89214㎡总建筑面积142742㎡物业类型花园洋房18200㎡5F多层86400㎡6F小高层3564011F容积率1.6建筑密度23.46%以上建议方案虽然对容积率考虑有所不足，但依据市场需求，提出了尽可能增加多层与花园洋房比例的建议。房型结构使用面积比例备注四房二厅130㎡、145㎡、150㎡6%花园洋房产品三房二厅105-115㎡45.14%经济型三房二房二厅80-90㎡48.86%房型比例核心结论摘抄：鉴于无锡市户口政策，我们建议在严格控制总价基础上，加大经济型三房比例房型建议核心结论摘抄：在房型建议中，我们认为可以通过入户花园、

3、南向大阳台、转角凸窗、双阳台等设计手法，增加产品附加值核心结论摘抄：房型建议在房型建议中，我们认为还可以通过餐厅、阳台、景观窗等设计手法处理，进一步凸出房型的景观性房型建议核心结论摘抄：在房型建议中，我们认为有必要在房型设计中，通过特殊手法处理，体现出景观与采光的最佳结合房型建议核心结论摘抄：在房型建议中，我们建议在最佳位置，布局一部分能充分凸显景观优势的大户型“楼王”产品本次提案原点过去的一年有余，市场已有较大的变换未来的市场更将是波澜壮阔锡北项目从它出生时，就注定了要担负起无锡鸿威的品牌传播、经验积累、利润专区、队伍培养的重任……而这一切

4、的最终落点是——市场营销因此我们对每个重大营销节点展开动态的思考，务求项目营销与开发同步完成，基于前期市场调研和产品定位基础，在此：对项目价格估算以及推案策略作再次思考！Part2价格估算分析价格估算的四原则修正基于无锡中原对当地市场的深入调研，本报告的销售价格估算，将以前期调研结论为基数，根据市场最新变化给予修正。预测本报告的售价估算时间以2010年末为准，因此将重点对无锡商品住宅市场一年半后的市场变化进行预判。价格估算的四项原则级差锡山区市场由于成交量基数较小，导致成交波动性较大，因此我们认为其走势不具参考性，而是将定价重点，聚焦于无锡整

5、体市场对项目区域的梯级拉动。风险本次销售价格估算，对于未来供求及市场竞争等风险因素，仅视作经营风险考量，认为可控，暂不以此对最终销售价格进行下浮修正。无锡房地产市场研究原则以上海为中心的江浙沪二省一市，以长三角16城市为网点，已初步在基础设施、交通运输、产业布局、人力资源、信息网络等各个领域，构建起“大上海城市群”概念。经过多年建设，目前长三角一体化发展正进入全新阶。无锡作为位于沪宁发展轴线上的重点发展城市，距离上海仅126公里，其房地产市场不可避免的会受到上海房地产市场辐射影响，受其走势牵引。预计未来几年，随着金融危机影响下长三角一体化发展

6、的进程加快，无锡房地产市场与上海房地产市场的联系必然日趋密切，最终成为“大上海房地产市场”的一员。作为一个跟随型市场，单独研究无锡市场并没有实际意义，而是必须分析上海市场走势，并找出两地市场的关联与规律，从而占据应对先机附：长三角一体化大事记2003年7月，江浙沪两省一市19个城市签署《长三角人才开发一体化共同宣言》，启动长三角人才开发一体化进程。2003年8月，苏浙沪三省市签订《长三角地区道路运输一体化发展议定书》，长三角区域道路运输一体化合作正式启动。2004年7月，建立健全三省（市）道路运输稽查网络，长三角运政稽查一体化启动。2005年

7、12月，苏浙沪共同明确两省一市要在交通、科技、能源、创新四个方面深化合作。2006年5月，苏浙沪共同明确制订《长三角地区道路运输一体化工作计划（2006-2008年》的17个具体工作项目。2007年11月，沪苏浙两省一市共同签署金融一体化框架协议，标志着长三角金融协调工作正式启动。2008年1月，长三角区域性标准《旅游景区（点）道路交通指引标志设置规范》实施，打造“无障碍旅游区”。2008年7月，苏浙沪第一批快修连锁品牌确立，消费者在长江三角洲区域内任何城市都可享受同样质量的快捷维修服务。2008年7月，沪宁城际铁路开工，预计2010年世博会

8、前通车，届时上海至南京最快1小时可到达。2008年8月，国务院通过推进长三角地区改革开放和经济社会发展指导意见，长三角一体化被正式提升至国家战略层面。2009年3月