莱斯项目营销策略定位思路

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1、昌芜浙房辿产肓呢乞司（初稿）广州市大名行房地产经纪有限公司（原深圳世邦纵横地产）二零零九年五月一日目录前言：第一部分项目片区思考第二部分市场分析一、韶关房地产市场分析1-1投资情况1-2施丁竣工情况1-3销售与空置情况1-4销售价格情况1-5小结>商用物业发展的要点分析2-1商用物业的类型2-2商用物业的特征2-3小结三、韶关市商用物业的发展轨迹四.韶关市商业环境分析4-1商圈总体分布4-2主要商业物业竟争格局分析4-32008年・2009年韶关市商用物业销售市场简析4-4商用物业市场存在的现实问题五.韶关市商业经营及市民消费行为分析5-1韶关市商业经营

2、及主要商业项目销售额分析5-2居民收入水平和消费结构分析5・3韶关市民消费心理分析5-4主要商业地段经营者分析六、针对性的区域商情调查6-1大润发商圈功能分析6-2沃尔玛商圈功能分析6-3南郊专业市场商圈功能分析6-4总结分析七、客户群体分析7-1目标客户群体7-2目标客户群的需求分析第三部分项目分析一、地理位置二、项目规模三、项目现状四、项目的资源整合4-1与城市规划前景的整合4-2与商业经营功能的整合4-3与步行街文化的整合4-4与旅游、酒店资源的整合4-5与电子商务资源的整合4-6与事件营销策略的整合4-7与媒体资源的整合五、项目SWOT分析/应对

3、策略5-1住宅部分5-2商业部分第四部分竞争对手分析一、概述1-1区位因素（商圈因素）1-2产品因素（规模因素）1-3经营因素（经营定位）二、主要竞争对手分析第五部分项目定位一、项目市场定位1-1市场定位理念1-2市场定位二、项目形象定位2-1形象主题定位1-2支持点1-3项目名称建议三、项目功能定位2-1商场区位划分2-2商场的商品定位及功能定位3-3商品定位2-4功能定位四、商场目标客户定位3-1租赁使用商场的目标客户群分析4-2商场的目标消费群分析3-3商场的目标投资经营者分析第六部分整体规划建议一、设施配套建议1-1商用项耳的主耍配套1-2规划配

4、套设施的原则建议1-3具体配套建议二、商铺间隔建议2-1大、小商铺间隔的对比分析1-2相关建议1-3商铺间隔具体建议1-4商户组合建议三、物业管理、商业管理建议2-1物业管理提前介入的工作2-2商业管理提前介入的工作四、商场其他规划建议3-1人流引导3-2交通组织1-3物流输送4-4辅导性服务设施五、住宅部分规划建议第七部分总体营销推广策略一、总体推广战略思路二、营销策略2・1总体营销思路三、主题宣传推广策略2-1成立商业经营管理公司，制定招商策略1-2“利润分成”计划2-3“购铺易”计划四、事件营销策略五、销售现场的包装策略1-1销售环境的整体包装设计

5、1-2销售中心的设计、布置1-3展示未来经营空间六、项目定价策略2-1定价考虑因素1-2商业销售价格建议1-3住宅销售价格建议七、招商策略2-1策略一：提前介入制定招商政策、招商手册2-2策略二：有意识选择商户3-3策略三、经营商品类别与商场定位一致八、营销推广实施建议4-1销售条件及销售吋机3-2阶段性销售总体战略3-3销售实施计划4-4销售控制计划6-5销售促进计划的主要操作细则8-6宣传推广策略8-7媒体组合宣传重点第八部分大名行简介、公司简介、架构二、我们的作品三、我们的资源、优势四、公司理念结束语:前言：首先，感谢莱斯房地产有限公司给予本司一个

6、服务的机会，此次提案侧匝点为商业项目，住宅仅略作阐析。提案的原则及思路：1、充分考虑各商业业态的有机整合，既保证开发商的开发利益，又要确保按商业区运营模式进行商业运作。2、充分考虑本案所处商圈的特色与经营文化嫁接，创立本案片区核心商圈的竞争力。3、“售得出、租得满、做的旺”为大前提，对本案的投资者、租赁经营商户、服务的消费人群进行合理而准确的市场定位。4、以“做得旺”为终极目标，进行招商定位，功能划分和商户组合。5、以本案的目标消费群作为市场宣传推广的主要攻击对象，强势树立本案品牌形象。6、优先引进核心主力店，设计具备口身特色的营销策略，推出适合市场的投

7、资品种。7、从长远的发展战略目标，结合城市规划，制定项目的市场定位。8、结合城市规划的有利因素，充分发挥项冃地理优势。结合隔岸步行街优势，打造项目自身品牌。9、站于商业物业长远发展的趋势，从整体规划和开发利润的角度思考，为开发商争创利润最大化。第一部分项目片区思考1、东河片区物业被抛弃了吗？（加图片）2、东河片区真的是平民豹吗？（加图片）3、东河片区物业何时“与时共进”？（加图片）4、莱斯项口能为东河片区物业带来曙光吗？第二部分市场分析一、韶关房地产市场分析经历了2006年、2007年持续高速的增长，08年房地产市场房价涨幅平稳，部分区域房价下跌明显；消

8、费者的购房预期发生变化，持币观望气氛浓重；房屋销售量骤降，市场交易下滑，开发商资