力天项目产品定位及营销思路

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1、力天总部基地产品定位及营销思考本方案是一个初步思考，它企图要解决的问题是：——要做一个什么样的产品——产品怎么做——现有产品方案如何改良和优化解读成都工业总部1产品分析及定位思考234营销思路及推广5核心服务团队6产品改良建议及消费客群分析执行力资源及渠道解读成都工业总部1——成都工业总部概况随着成都三环及绕城周边21个工业集中发展区的建设，成都工业总部基地已经成为房地产发展的一个独立领域；青羊工业总部基地、锦江工业园、龙潭工业园、金牛高科、武侯科技园、高新南区（西区）等，成为成都工业总部发展的

2、典型集中区域；其中青羊工业总部基地、锦江工业园的火炬动力港、金牛高科的总部聚落武侯科技园的商环境、高新西区的西部智谷、高新南区等项目都以总部经济为主，与写字楼形成直接竞争。预计未来工业地产供应量将急剧增长，市场竞争压力较大。青羊工业总部基地首开成都将工业园区建设为总部经济聚集地的先河，将成都工业总部经济发展提升到一个更高的发展阶段；除相对成熟的青羊工业总部基地和高新技术产业开发区南区外，其他处于起步期的工业园区中，锦江工业园距离南延线较近，区域认知度相对较高，而龙潭都市工业园规划起点较高、交通便

3、捷，市场发展前景较好。成都（龙潭）总部经济城将以龙潭裕都总部城项目、二重总部项目等为重点深入探索总部经济发展的“成华方式”。——成都工业总部分布：在三环与绕城之间呈环状分布——产业特点成都市积极推进“两枢纽三中心四基地”建设，显著提升了产业聚集力、要素转化力、市场竞争力和区域带动力，使成都在全国的地位进一步提升，充分体现了成都市发展总部经济的独特魅力。成都总部经济的发展更多地体现了各区特色化、差异化发展的特点，锦江区、青羊区、金牛区和成华区等都立足本区资源优势，建设了若干特色总部经济聚集区，且取

4、得较好发展成效。2009年成都市中心城区大力培育和引进管理、研发、采购、投资、结算、物流等区域性总部，努力打造6大工业总部聚集区。具体包括：以电子信息、生物医药、光电光伏、汽车电子企业总部为主的高新区总部聚集区；以机电企业总部为主的成华总部聚集区；以轻工企业总部为主的武侯总部聚集区；以民用航空企业总部为主的青羊总部聚集区；以印刷包装企业总部为主的锦江总部聚集区；以轨道交通企业总部为主的金牛总部聚集区。——成都工业总部SWOT分析优势（STRENGTH）:售价低：除特拉克斯国际广场、拉德方斯大厦等

5、达到甲级写字楼标准的工业地产项目，目前成都主城区在售的工业地产项目单价大都在4000-5000元/平米，部分项目甚至低至3500元/平米左右，而目前主城区在售普通写字楼项目售价大都在6000-7000元/平米。相对于40年商业产权的同档次写字楼售价，工业地产项目要低1500-2000元/平米。生态低密度办公机会（opportunity）：工业地产市场逐步规范，市场认可度有望逐步提升政府重视工业地产发展，给予政策扶持威胁（TREATEN）：成都写字楼市场放量井喷产品同质化趋势增大劣势（WEAKNE

6、SS）:产业集群还未完全形成。龙泉驿汽车总部经济千亿元产业群、高新区电子信息千亿元产业群、金堂、青白江等装备制造产业群、高新区、温江、彭州等生物医药产业群、蒲江、郫县等食品产业群外，作为西部中心城市，成都还缺乏文化创意产业总部集群。工业地产项目配套极不完善硬件设施配置几乎空白300平米的起售面积门槛较高项目占地面积（亩）建筑面积（万m2）容积率物业形态起售面积（m2）物管费电梯配置开发模式层高（m)多元国际总部1号5760.9独栋，联排，双拼，10层商务配套楼3003元/平米不详企业自主开发一楼

7、4.2，其他3米众和V谷基地3661.7117栋三层研发楼、一栋11层科研楼300不详无一楼3.6，其他3.3龙潭裕都总部城一号基地779691.5一栋18层4星级酒店、2栋9层商务办公、44栋4层围合式办公楼、23栋6~10层独栋办公楼、197栋4层~9层组合式办公楼300不详西班牙电梯3.3-4.2——龙潭工业园典型总部项目产品分析及定位思考2——力天总部基地产品分析按照市场上的常规产品设计，力天龙潭投资项目有两种可能的产品走向：1、住宅2、总部办公根据现有设计，力天总部基地产品是跃层住宅产

8、品，从景观、区域、配套、户型设计上，都体现出住宅产品的系列特点。——做住宅产品的障碍障碍具体状况做住宅产品的三大根本障碍产权不能分割根据成都目前政策，工业用地上可分割产权的最小面积为300平米，作为300平米以下的住宅产品，势必无法进行产权分割。销售对象必须是企业法人工业用地以招商的方式实现销售，要求购买对象为法人，若作为住宅产品，自然人无法实现购买。外立面及功能结构不是典型住宅产品目前产品外立面为工业办公设计，且无阳台，在外立面风格其他障碍购买后无法转让或出售居住配套严重缺乏水电气价格均为工业