桃花源商业项目定位及营销框架思路

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1、前言：紫阳公园作为城东片区紫阳板块的核心，其价值不言而预。从其城市公园的地位来看，优美景观、大众游嬉的城市后花园作用已经成为其最大的价值所在，这是本项目天生丽质的地方，而紫阳公园的商业围合公园而布，在建筑与景观、商业与公园上已经有了一个先天的完美结合。那么在如此优质的基础上，如何更进一步提升附加值？如何将景观价值与商业进行串联，最终落点到商业上，如何深度挖掘景观之外的人文、历史、文化底蕴？如何结合项目建筑特性建立差异化定位及市场竞争力？是项目乃至板块推广的重中之重。一、项目价值研判1、物业扫描上饶市紫阳公园北靠凤凰大道，南连茶圣

2、路，西临桃花源路，东接吉阳路，四面临街，总占地面积88431㎡，其中，公园用地面积73318㎡，周边商业占地面积5230㎡，建筑面积12566㎡，项目为中式徽派风格的独栋别墅式商业；2、项目显性价值分析（1）板块价值：随着上饶城市发展的全面铺开、城市框架进一步拉大，围绕中心城市发展的六大片区规划也已经展开，城市建设如火如荼，其中以130亩紫阳公园为核心的地产开发板块已是上饶城市总体规划中确定的未来城市高尚居住中心，属未来的中央CLD，是集生活、居住、商贸、金融等功能于一体的综合型城市区域。特别是以06年火车站的东迁为契机启动的火

3、车站片区的建设，给上饶的东部区域的崛起带来了实际动力，城东片区紫阳板块将是上饶城市东进的一大极具成长空间与升值潜力的热点区块，东区崛起势在必行，升值潜力巨大。（2）交通价值：交通价值会影响土地和项目的价值，由于区域可达性的提升，使得许多拥有优质资源的地区会获得更多发展机会，例如本案；本项目就是位于1纵2横的大交通网络中，南北向紫阳大道直抵高速入口，东西向凤凰大道和三清山大道，贯穿上饶中心城区东西，是两条上饶当前最重要的交通主干道，交通的便捷性，是未来商业成型所需人流、商业流顺利到达的基础。（3）公园价值：从纽约中央公园、伦敦海德

4、公园、巴黎凡尔赛花园到北京的朝阳公园版块，都向我们证明了公园地产是世界公认的最具价值的地产开发首选地。130亩的“紫阳公园”是上饶市政府的基础工程，目的是将其打造成城市商住区中集娱乐、休闲、历史文化教育、自然生态等多方面综合性的城市景观公园。板块中其他项目都借公园做文章，而本项目自身就已占据了公园资源的稀缺性，从“借园”到“造园”是一个巨大的跨越，价值不可估量。（4）景观价值：公园就是景观的代名词，土地能与公园为伴是件幸事，而项目自身即是造园者，这是别人无法撼动的优势。住宅需要景观，同样商业也需要景观，情景交融，环境优美，景观体

5、验式商业是本项目区别于当前其他商业的最大特点，而且很多业态确实需要实实在在的景观陪衬更能突出商业氛围，景观优势得天独厚，可谓是天赐良“园”。（5）沿街价值：项目围合公园而布，环型商业，四面全临街，沿街面长，它不同于内商场和线性沿街商业等类型，具有人流聚集便利、可不断循环、有灵活的自我调节能力、商业培育快等众多方面的优势。同时也不存在管理统一难的问题，能最大程度的缩短商业培育周期，加快街区商业的成熟。3、项目隐性价值分析（1）板块话语权城东片区紫阳板块虽然还处在新兴开发阶段，但已经有永隆城市广场、紫阳华庭等排头兵打响了头阵，但无论

6、从项目体量、档次、地段来看，本项目都有板块王者的资质条件。推项目有必要先推板块，主动联合板块内其他项目一起包装、推广板块，主动扛起紫阳板块大旗，发挥带头大哥的作用，牢牢掌握板块话语权，将项目的动势和板块提升结合在一起，推项目由面及点，树立起“大象领舞”的格局。（2）文化底蕴紫阳——南宋著名理学家朱熹的别号，此地为了纪念这位本地知名的历史名人，由此而得名，从地名上来看，就已经多出了一份文化味。上饶历史源远流长，文化底蕴深厚，但还没有一个地产开发项目在这个方面进行更深一步的挖掘、整理、整合、提炼和弘扬富有上饶特色的本土文化，城市有这

7、个需求、政府有这个需求、项目发展有这个需求，关键的是本项目具备这样的先天条件，必须加强文化软实力的打造，深度挖掘文化底蕴，拔高项目高度。（3）建筑语言洁白的粉墙、黝黑的屋瓦、飞挑的檐角、高低错落、层层昂起的马头墙……带有浓郁古典元素的典型徽派建筑风格，复古的痕迹非常明显，徽派建筑是中式建筑的一座高峰，古典中式的建筑之风，能展现历史传承之美，有条件成为代表上饶风情风貌的一张建筑名片。（4）出文化牌的基础作为山水旅游城市，上饶市政府不论是在城市建设的研讨会上，还是在政府权威媒体上都不断发出了这样一个声音，“城市特色和个性的决定性因素

8、是文化，影响未来城市竞争力的还是文化。我们就是要充分挖掘上饶的历史文化和传统文化底蕴，以文化软实力促进城市经济又好又快发展。”——政府有打文化牌的要求上饶至今还没有一个地方可以成为城市名片，例如上海有新天地，南昌有八一广场，这些都能充分代表了一座城市，这就是城市