柏半岛嘉营销实操案

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1、汕头锦峰项目营销实操案二○○六年四月十四日一、市场概况篇汕头房地产市场现状扫描总体发展稳健，房价保持平稳；预售商品房供应量加大，竞争状况加剧；产品类型方面以小高层为主，市场接受度较高；区域发展不平衡，东区成为新的开发热点；消费者以汕头中心城区为主，周边区域澄海的比例加大，潮阳的比例减少。本项目与澄海较近，交通通达性强，预计澄海消费者是我们项目未来重要的目标客户群，因此在营销推广时可有针对性的作营销部署和广告投放。东区房地产市场分析项目名称占地面积建筑面积主力户型销售价格销售时间及比例未来供应形象推广语阳光海岸31.3万70万多层98-1

2、75小高层132-191叠加别墅301-461洋房2800-4600均价3700约1.5年1期80%2期90%3期30%（内部认购）约20万君邻湖海领袖名门潮华雅居3.7万10万3房:141-1604房:168-1833100-3900均价3400约1年约80%2万汇粹潮居文化享受时尚生活阳光雅轩2.5万3.5万3房:132-1534房:156-1823300约1.5年85%0.5万中央领地精品住宅万豪华庭3万约8万复式2193280约2年95%0.3万都市香格里拉凯泽雅园2万6.8万140-2002800-2900约1年50%3万东区

3、之心亮点鉴赏北欧生活万泰春天4万约12万3房:133-1404房:160-175复式:270-28034005个月60%4万领略生活空间智慧逸景蓝湾4万10万130-180未定，预计3300左右内部认购10万简约和谐筑建纯粹金山花园4万7.2万3房:115-1264房:140-160复式:290-3302730-3100复式35001年85%1万都市白领的高尚住宅蓝堡国际0.8万3.5万2房69-793房:136-1524房:160-1702房2000均价29005个月70%1万东区核心繁华中央金叶岛34万34万独立别墅500-600洋

4、房150-200别墅5200-5600洋房尚未发售约2.5年已建的90%10万珍稀江岛贵气天成汇轩雅居3万约8万3房:110-1484房:150-1762750-31000.5年60%2万东区新贵精致生活样板项目规模普遍较小，大部分占地在5万平方米以内，项目在规模上具有明显的竞争优势。户型方面以舒适型的三四房单位为主，其中130－150平方米的三房单位和160－170平方米的四房单位最为热销。洋房价格区间为2700－4600元/平方米，其中大部分楼盘的价格区间集中2800－3500元/平方米。本项目位于新东区，周边区域的配套还未成熟，且

5、与市中心区有一定的距离，因此建议入市价格不宜太高。从销售时间及销售率来看，大部分楼盘的年销售量为300－500套，这与广州、深圳等珠三角一线城市相比有不小的差距。从未来供应及竞争状况来看，主要的竞争对手仍是阳光海岸，但同时要留意金叶岛国际花园的后续供应、联泰地产的“东坝仔”地块以及其他东区大型项目的开发进度和竞争状况。根据上述图表所示，目前汕头东区房地产市场呈现出以下特点：周边区域房地产简析近年来，澄海、潮阳、潮州等周边区域的房地产市场得到稳步发展，出现了宜居华庭、汇景花园、中信东山花园、粤海坤辉花园、岭海明珠花苑等一批素质较高的楼盘，

6、但产品整体水平不高，发展状况参差不齐，目前销售价格区间约为1500－2500元/平方米。二、项目定位篇项目理解及定位方向先天的自然景观优势可营造高档滨海社区；目前本区域内最大也是汕头较大的住宅小区；新东区的区域优势令项目发展前景看好；通过“强强联合”，将本项目打造成引领汕头市场的地标性建筑。项目整体形象定位国际滨海人居典范之城案名建议金域领海皇家威尼斯黄金半岛海湾星城主推广告语汕头湾畔城脉之尊备选广告语站在汕头的前岸新汕头第一居所领航新城市魅力点亮国际滨海生活目标客户群定位核心客户汕头本地的中产阶层(40-50%)年龄为28-45岁之间

7、；以私营企业中高层管理人员、政府机关公务员及企事业中层以上管理人员为主；对新事物的接受能力比较强，是所谓的“新汕头人”；受深圳、香港的影响较大，崇尚滨海生活的格调，希望有良好的自然景观与园林景观；对市政规划有足够认识，看好新东区发展前景；偏好3、4房单位，可接受总楼价在45万以内的住宅。重要客户澄海、潮阳、潮州、揭阳等周边地区，其中以澄海的私营企业主和经商人士为主，预计将占25－30％左右的份额；年龄为35-50岁之间；看重居住地点是否与其身份地位对等，希望可以入住汕头最好的社区，以此体现其地位；偏好4、5房单位，可接受总楼价在50—8

8、0万之间的住宅。汕头周边区域的富裕人士(35-40%)辅助客户汕头本地的中上收入阶层(10－20%左右)年龄为35-45岁之间；以私营企业主或经商人士为主；对政府的新东区规划有一定的认识，对大环境发展比较看