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时间:2018-08-05
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1、广州蓝色快线营销实操案 一、我们的卖点整合:1.广州独一无二的地铁双出口购物商场;2.与地铁同层经营,坐享地铁带来的商机;3.海珠区的“流行前线”;4.雄踞海珠区商业中心黄金地段,商场三面环路;5.商场周边人口绸密,学校众多,年青一族热爱时尚;6.地铁二号线跨河南第一大站的龙头旺铺,具备辐射珠江南北两岸商圈的地利优势;7.海珠区是广州市商品房销售成交额最大的区域,拥有新增人口,消费力强;8. 立体交通网络使商场交通便利、快捷;9. 龙头商户麦当劳抢先进驻,带来无限商机;10. 铺位间隔方正实用,大小相宜
2、,适合不同客户需求。二、商场做什么才会旺(功能定位)B1层:流行时尚、前卫特区经营种类:由于该层直接连接地铁入口,人流众多,但逗留的时间短,以“快”为特点,所以较为适合安排即时购买类的商品。建议主营:快餐、点心、饮料、便利店以及时尚、Update的精品、饰物、音像品专门店、运动休闲服饰、体育用品等目标客户:屈臣氏、Seven-Eleven、东海堂、雪贝尔、珍珠奶茶、优之良品、手机饰物、Update的精品及音像品专门店。F1层 精品荟萃、服饰、品牌专门店、银行经营种类:由于F1层既拥有地铁的人流,又有周边人
3、流所以应适合作休闲购物中心。建议主营:精品服饰、皮具、休闲用品、化妆用品、护理用品、眼镜。目标客户:流行前线经营者,品牌店、老鼠街、女人街的经营者。F2层:流行服饰、儿童新天地、麦当劳、运动、婚纱摄影经营种类:由于F2层有麦当劳的加盟,有更加多的人流及儿童、青少年。较为适合经营流行服饰时尚儿童玩具等商品。建议经营:儿童服饰用品专门店、玩具精品店、流行服饰等零售商,以及婚纱摄影、婚典用品。目标客户:流行前线类似经营者,儿童用品专门店,如米奇、史努比专买店、Swatch手表,状元坊的经营者,流行服饰、运动用品
4、等经营者。F3层:、西餐厅、网吧游戏机室由于本商场紧邻广州驻名的婚纱街,有先天的有利优势。建议经营:美容院、网吧以及浪漫西餐厅、及大型游戏机室。目标客户:女人世界、莱曼娜女士俱乐部、南梦宫、绿岛西餐厅、绿茵阁西餐厅等。注:在具体租售过程中,不排除引入大商户,整体租售的可行性,可视具体情况灵活把握。? 经营定位“统一形象、统一管理、统一规划、统一宣传”,在四统一的基础上,各商家、铺主自主经营或租赁经营与联合经营方式相结合。? 特色定位海珠区最具特色的青春、浪漫时尚购物商城。消费者既是工作节奏快,又是爱享受休
5、闲的年青一族。(注:各层的经营分类详见附图)三、我们营销推广策略根据目前市场上类似商场营销方式,并结合本项目的实际情况,敝司建议“蓝色快线”采用租售并举的营销策略,具体细分如下:负一层:租售并举方式根据目前的客户的反馈的信息,有意向承租及购买的客户数量相当,因此采用租售结合的方式将有效地满足不用客户的要求,有利于商场在较短的时间内达至热烈抢购及旺场的气氛;同时利用租、售双向相互促进,增强投资者的信心。(并根据实际情况,若出租情况理想时,可推行带租约发售的方式或租售分区的方式。)首层:以售为主,选择性出租由
6、于首层铺位数量不多,而且整体素质较为优越,具备较好的投资前景,销售压力相对较小;采用以售为主的方式将有利于发展商迅速的资金回笼,对于一些名牌的形象店可采用出租的方式。二层:租售并举方式由于二层的铺位面积较小,总价较小,租售结合将有效吸纳以租赁为主的小商家进场,以扩大客户的层面。同时增强投资者的信心。(并根据实际情况,若出租情况理想时,可推行带租约发售的方式或租售分区的方式。)三层:先租后售方式三层的位置稍逊,目前出售较为困难,且卖不起价,不利于资金的整体回笼;先租后售,以先旺场为目标,然后以较理想的价格出
7、售,达至整体的理想效益。四、我们如何吸引客户、如何营销㈠投资回报保障计划返租形式之所以被较多商场采用,是因为返租计划都保障业主的投资回报,给投资信心极大的支持,能给商场带来开业畅旺的感觉。并且发展商可以统一规划商场统一定位经营,统一管理,对商场的整体形象提升能得到一定的帮助,既可保证项目的前期热销,使发展商的前期资金迅速回笼,又可达至统一经营,以做旺场为目的。所以建议百利广场“蓝色快线”采用返租计划。⒈采用返租计划的原因:? 散卖的缺点:“卖散的铺难以做旺”①缺乏凝聚力及旺场的信心;②不能统一经营管理各自
8、为政,恶性竞争;③商业自律行为弱化,管理混乱;④同业难以聚集。? 返租的优点:“四个“统一”的结合”①表明发展商做旺场的决心,有利于商场的可持续发展。②降低投资者的投资风险,增强投资者的信心。③容易吸引投资客(据目前的客户登记分析:蓝色快线以投资客为主)④便于统一经营管理,树立商场的统一经营主题、统一形象。⒉返租计划的投资回报分析:楼层 面积m2 销售价格(万元/m2) 销售总额(万元) 返租租金8%(元/m2) 返租回报额8
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