复地策源松江雷丁小镇项目全程策划方案

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1、雷丁小城策划简报策源优势项目理解营销策略策源优势优势一、对区域别墅市场的掌握南部投资集团上海策源置业精文城上城阳光世纪城雷丁小城爱伦坡长堤花园香堤苑策源优势雷丁小城爱伦坡长堤花园香堤苑北桥城达安圣芭芭楼盘名称区位占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）产品风格产品类型面积范围（㎡）爱伦坡九亭3012地中海式独立、联体、双拼、叠加260—392长堤花园别墅青浦226北美经典独立/复地·香堤苑松江大学城9.18现代简约联体、叠加160—210复地·北桥城北桥5729现代时尚独立、联体/优势二、对上海别墅总体市场的掌控策源优势别墅论坛策源别墅操盘经验《复地会》策源网站：http://www.shresour

2、ce.com保利十二橡树庄园无锡复地公园城复地富顿街区达安圣芭芭花园复地原墅北京小汤山别墅项目理解区位产品市场客源核心竞争力产品定位雷丁小城砖莘公路地块内河道项目区位1、项目区位2、交通条件3、商服配套4、别墅氛围5、地块现状九新公路本项目位于西部别墅开发热点板块的区域边缘，虽然目前地块周边小环境一般，但借助莘闵别墅区成熟的居住氛围和交通脉络，在目前西部别墅项目逐渐向远郊分布的趋势下，项目开发的市场机会良好。项目区位项目产品READINGTOWN城市风光特色一：整体英伦小镇原味再现项目产品特色二*英伦建筑在上海的改良——英国建筑屋顶坡度较陡，大多有壁炉，窗户尺寸一般较小。主要结构墙体为混凝土砌

3、块，屋顶为木构架，外墙多为红砖石材及涂料等，屋顶以石板瓦为主。住宅之间的密度较高，阁楼的空间大多被利用，一般别墅为2.5层。本项目建筑风格基本保持了英伦的原味，只是受制与于产品容积限制，将局部房型的建筑楼层，提升为3.5层。特色三：产品核心竞争力——泛联体别墅，讲究联体别墅独立空间，每四到六个单元为一联排体。只在底层的一个套间有连接，建筑二层以上则全部分开。同一联排体的各个单元采取了大小不同房型设置，保证了立面的丰富性，同时小户型让出的平面空间作为宅间花园，更加突出了泛联体的不同之处。项目产品4、商业街的规划，是本项目阻隔外围不利因素的重要因素，是门面形象。其设计和招商的优劣将直接影响到整盘的

4、价值空间。1、双拼和独立产品比重较小，且占据了有利的区域位置，结合项目自身的房型特点，销售重点应该在今后的价格提升上。产品类型：泛联体、双拼、独立、商业街2、叠加产品虽然房型面积最为精简，价格相对最低，但是由于本项目的生活区位条件较弱，该类产品需要和商业开发的进度相互协调。3、泛联体是本项目的特色，且比重最大，从开盘起应该始终视为推广重点，贯穿与整个销售过程。区域别墅市场分布（主要竞争市场确认）雷丁小城松江新城颛桥、老闵行地区莘闵板块九亭地区泗泾佘山赵巷新桥市场竞争市场竞争分析方面：类型面积风格创新区域项目名称建筑风格产品类型户型面积潜在个案莘闵板块村上春墅建筑风格不鲜明联体180-204南都

5、白马花园双拼218-242达安圣芭芭南加州联体195-220同润加州南加州联体170-210九亭板块知雅汇海派建筑联体210-220颐亭花园等项目中含有联体产品叠加170上海公馆美式双拼240-270松江新城昌鑫花园美式双拼210原野花园、海立华亭和剑桥风范、春峰苑等复地翠堤现代联体160-200月亮河地中海联体173-181双拼195-208浪琴水岸英式联体210-230叠加170-190联体220-270海德名园英式联体180-217闵行南部地区天籁园澳大利亚双拼281－365复地北桥项目等圣得恒业西班牙双拼225－259合生城邦英伦风格联体164-198叠加157-167双拼238-25

6、12005年预测区域市场供应量市场竞争2、面积1、类型市场竞争3、产品风格：加州风格（包括地中海、西班牙风格）和英式别墅是竞争项目的主要产品风格。莘闵别墅区的同润加州和达安圣芭芭、九亭地区的复地·爱伦坡、颛桥的圣得恒业以及松江新城的月亮河都采用加州风格，迎合了03年以来上海流行的西班牙别墅风潮。英式风格的别墅社区主要集中在松江新城（泰晤士小镇）和老闵行地区（合生城邦）。同润加州实景爱伦坡二期多立别墅效果图达安圣芭芭效果图合生城邦的售楼处英式风味比较浓厚，视觉冲击强。但别墅产品的英伦元素则较为简单，选用的材质档次也不高。因此虽然英式别墅项目数量较多，但塑造的比较纯粹的原味别墅仍然存在市场空间。4

7、、从产品创新力来看：在单体形态上，复地·爱伦坡二期在一期“双立”别墅的基础上，推出“联立别墅”，以创新的产品形态区隔市场，“联立”别墅在单体之间通过车库相连，增加了私密性和独立别墅的感觉。从市场价格来看，爱伦坡的“联立”别墅也高出周边市场同类产品。而本项目联体别墅同样采用“联立”形式，而连接面比爱伦坡更小，形成的独栋别墅感觉更强烈，因此在产品形态上有效的跳脱了同类别墅市场。4、产品创新：西部别墅市