策源临沂项目产品策划报告

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1、临沂项目产品策划报告上海源置业顾问有限公司地址：上海市静安区万航渡路623弄1号中行别业商务中心3楼电话：62318288传真：62488081日期：2007.5.25＞＞＞策源机构咨询研发中心26目录1.总体规划建议21.1功能分区和建筑形态21.2道路交通组织31.3景观设计42.商业物业52.1商场布局建议62.2入口和大堂建议72.3内部交通组织和电梯/货梯/楼梯建议72.4主力铺位使用面积建议82.5层高建议82.6车库/仓储面积建议82.7辅助功能设施建议82.8设施设备建议92.9外立面建议

2、93.办公类物业103.1产品总体定位建议103.2主要建筑指标建议113.3立面建议123.4公共部位建议133.5内部空间建议153.6设备系统配置建议163.7节能设计建议173.8其他设计建议184.公寓物业194.1主要建筑指标建议194.2立面建议204.3公共空间建议214.4内部空间建议234.5物业管理建议26261.总体规划建议本项目为商场、住宅、办公楼、商住楼综合大规模项目，因此对项目的总体规划建议上结合项目概念性设计方案主要从功能分区、建筑形态、道路交通组织、景观设计几方面提出设计

3、上的原则性建议供设计上参考。1.1功能分区和建筑形态产品类型面积指标功能分区建筑形态商城区域8万㎡项目主体的1-4F部分商场形态，分隔成南北2大区域，通过“十”字内街、局部退台、连廊等贯通，并形成局部半开放形式和内部局部挑空办公、商住楼区域*办公2万㎡商住2.5-4.5万㎡办公楼临解放路一侧，商住楼可设置临解放路和中间区域，共4幢商场上部单体高层，局部可相连单身公寓和LOFT单身公寓1.5万㎡LOFT：1万㎡临青年路侧，各1幢商场上部单体高层车库、仓储和物流约2万㎡-1F分割出车库、仓储和物流区域，地上各

4、幢物业都有电梯抵达/*注：根据总平面布局，可建设商住楼3幢，建筑面积可达4.5万㎡，因此可增加总建筑面积至17万㎡办公楼商住楼商住楼商住楼单身公寓LOFT住宅解放路商城路青年路261.2道路交通组织这里主要考虑外部交通到达项目各个功能区域。包括主要出入口、车行道/停车位、人行道等。è主要出入口ü建议在“十”字街解放路侧和解放路/商城路转角处设商场的2个主要入口，其它入口可设在商城路/青年路转角处和“十”字街东西北3个出入口，共设6个出入口。其中解放路/商城路转角处入口和“十”字街商城路入口直接进入1F，解

5、放路和青年路上“十”字街南北2个入口可通过抬高向上台阶方式引人流直接进入2F（当然也可向下进入1F）。主入口宽度建议为8米左右，其它入口宽度建议为4-6米。ü办公楼主入口可设置于解放路侧，独立于其它物业；3幢商住楼主入口门厅可设置于解放路侧这一幢，通过电梯到达5F平面后设置商住楼大堂将3幢楼连贯成一体，便于统一管理。ü单身公寓和LOFT住宅在青年路设置一个主入口门厅，与商住楼相似通过电梯到达5F平面后设置大堂将2幢楼连贯成一体进行统一管理。è车行道和地下车库ü车辆管理：轿车类和物流类汽车宜分开，物流类车辆

6、集中于地面，轿车类停在地下车库；ü地下车库：在车流量不是特别大的商城路设置地下车库入口，在青年路侧设置出口，商场/办公/住宅区域内业主车辆和外来车辆分区管理；ü物流车辆：在项目东侧可辟出运输车辆区域，车行出入口设置于解放路和青年路。è人行道26ü在解放路侧形成人流最集中区域，在商城路和青年路商场入口形成人流集中点，因此人行道在三侧导入人流。1.3景观设计休闲精致景观由于项目红线内基本上已将主体建筑布满，因此景观设计可从几个方面体现：ü在三面环路侧结合入口作人行休闲广场设计，因此需要主体建筑后退出10-20

7、米空间，通过小品、台阶、休闲桌椅、绿带等多种元素形成细腻精致的景观；ü在商场多层面的多个退台和连廊处做细部景观和休闲设施设计，强化立体景观效果；ü在商场顶层形成屋顶花园，给商住楼和住宅入口大堂形成优美的景观环境。2.商业物业商场物业的26入口、层高、内部交通组织、电梯、铺位/车位/仓储、辅助功能空间、设备设施、外部立面等几方面要体现各个功能的最佳合理设计。由此我们实地调研了上海七铺路服装市场的物业形态，现选择三家有代表性市场作为参照比较，由此作出本项目产品设计原则性建议。项目上海新七浦服装市场豪浦服饰城联

8、富商业广场规模4.6万㎡，1000多个铺位3.3万㎡，450个铺位5万㎡，1600多个铺位物业形态商城形态，地下一层、地上五层商城形态，地下一层、地上六层商城形态，地下2层、地上4层，-1F为下沉式广场与隔壁公寓的-1F连通为商场铺位，2个挑高中庭业态主要是男女装，分少女装、品牌店等分区，批发+零售以品牌服装经营为主，批发+零售女装精品市场，但4F有少部分男装，-1F为皮革包箱出入口4个5个6个主力铺位面积（使用面积）1-3F