策源上海浦江映象项目2008整体营销报告

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1、浦江映象2008年度营销报告策源机构城市映象之旅……项目定位回顾项目所在区域标示性不强，不具备高尚地段认同度，为提升售价制造了极大障碍与大区域其他竞品相比，没有明显优势项目南侧为旧厂房老式公房，整体感觉不协调地块规模小，地块不规则状，整体规划设计受制约张家浜的景观仅北向建筑可见，紧靠峨山路并无景观资源部分南向视野被老厂房所遮挡，不利于小区整体形象瓶颈中庸小环境不佳定位回顾项目分析如果还仅仅说塘桥，我们无法突破价格瓶颈重新定义塘桥，我们的整体营销策略目标就是要跳脱塘桥定位回顾策略思考陆家嘴南，ARTDECO江畔观邸定位回顾策略目标策略任务：借势，偷换区域概念，寻找适当的产品标签行销

2、目标：树立区域价格标竿包装任务：打造适合产品气质的传达形象，有效提升产品地位。销售执行：制定有效的销售策略，实现快速去划，引起热销效应。形象跳脱价格跳脱地段跳脱执行跳脱+推广准备市场排摸销售准备映象回顾售楼处、样板房、看房通道完工2008-2009整体形势预判销讲的编写业务员培训报告索引市场现状分析整体营销策略分阶段执行策略媒体执行计划报告索引市场现状分析整体营销策略分阶段执行策略媒体执行计划宏观市场环境分析公寓市场分析竞争市场分析项目定价建议宏观市场环境【历年阶段性政策走势】98-03年购房退税政策94-02年蓝印户口政策契税减免政策[1997-2003]前期优惠政策减除四次加息期

3、房限转限外政策[2004-2006]70.90新政颁布提高公积金贷款额度1年内6次加息土地增值税、闲置税等出台[2007-今后]鼓励买房抑制投资市场双轨制政策调整力度不断加大，调控趋向细节化政策导向：保障中低收入者的住房需求而中高端市场客源则受到加息及2套房贷影响较大楼市整体走势勘紧，客户观望情绪加剧，市场发生转变【近期市场走势】打折降价风波越演越烈现象一房产大鳄”万科“在全国范围上演的打折风暴元宵节即将在上海对旗下的10个楼盘进行95折销售打折后，万科1月份全国销量仅为12月份的30％新项目推迟上市时间现象二1月份上海仅4个项目开盘预售一些原本打算上市的项目拖延了预售申请时间一、二

4、手房价格下降现象三上海二手房价格下降1.2％，成交量环比下降11％上海一手房新开个案均采取低开策略，开盘价格低于周边行情区域项目开盘价格周边行情长宁长宁馥邦2200025000-30000普陀达安春之声1400017000-18000浦东浦发博园11000-12000170000-18000静安达安锦园3000035000以上黄浦黄浦新苑二期2700030000以上“降价、打折”重归楼市，风潮蔓延“量、价”开始松动，并呈下跌走势市场进入调整期，低迷状态开始呈现宏观市场环境公寓市场分析【上海公寓市场】2007年上海公寓市场供需走势分析「第一阶段：一季度传统冷淡期」供应、成交量都较少，成

5、交量在330万㎡上下成交价格维持在9000元/㎡线下「第二阶段：二、三季度迅速上涨期」成交量不断增加，季度成交量维持在580万方上下成交价格徘徊在万元水平下附近中心楼市的楼盘供不应求，价格走势强劲「第三阶段：四季度回落期」成交量回落将近1/3量体，仅430万方成交价格首次出现400元的下滑多重因素影响楼市成交量价齐降市场供求发生逆转，价格首次出现下降市场“拐点”是否出现？复苏期上涨期回落期？惨淡期【浦东公寓市场】单位：万㎡，元/㎡2007年浦东公寓市场供需走势分析单位：万㎡，元/㎡2006年浦东公寓市场供需走势分析价格上涨却带来了需求量的减少（几乎与2005年市场调控时的量体一样）目

6、前市场再次进入调整期，客户观望情绪再次蔓延公寓市场分析竞争市场分析【一手房市场分析】2007.72007.82007.92007.102007.112007.12香梅花园供应面积0001957600成交面积918115854103166511568成交均价221281676020714253882667330833大唐国际供应面积055567226000成交面积004416270717611593成交均价--18142176671799817685锦绣华城供应面积0890120757000成交面积1585612834756013461002430成交均价129111475917337

7、193111798721062中央公寓供应面积000000成交面积174067301431430成交均价1900719776-1715317153-久阳滨江供应面积000000成交面积13915675821700成交均价10000243182514125302--靠近小陆家嘴附近（久阳滨江公寓、滨江兰庭）由于地段位置较好（靠近滨江），其装修房价格位于22000-30000元/㎡（含2000元/㎡的装修标准）世纪公园板块品质最高的项目（香梅花园）由于为精装小