2011年北京雁栖湖公园项目定位策略报告

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1、雁栖湖公园项目定位策略报告ZHANG-GUANG-XIN,Marketing&AD–02.24,2011谨呈：北京正华致远房地产开发公司市场机会来自于不断改变的总体环境。因此，企业必须擅长找出趋势的走向。——科特勒“办法永远比困难多”中广信人铭记的话用心去解决客户面对的问题，用专业和经验面对市场这是一次实实在在解决问题的提案，不是一场秀Concept目录PART1——本项目机会和定位方向PART2——对本项目的售价建议PART3——本项目的推售思路和营销策略PART4——对本项目精装修及配套建议本项目机会和定位方向1.本体审视2.发展方向评

2、断3.项目市场定位Part1:“不确定性规划和战略”下的方法论及哲学论Wewilldecidewhatyouwant&need做什么产品，装什么东西，吸引什么人来时间有限，我们只能告诉大家能做什么和适合做什么形成目的：一本物业指导书项目位于北京东北方向怀柔区雁栖湖公园内，延京承高速20分钟，到达怀柔，再车行20分钟，可抵达项目地块。Part1:本体审视项目区位Part1:本体审视所在位置雁栖湖公园内所处位置Part1:本体审视项目四至北侧为现状楼东侧为现状楼商务度假酒店南侧无建筑物为雁栖湖公园，湖面西侧为现状楼本公司办公地，原度假酒店本项目

3、周边成熟；所处度假酒店云集区；北侧和西侧为单行车道；南侧紧邻现状楼；主出入口为公园北入口，临主干道，双向四车道。Part1:本体审视经济技术指标规划总用地6075.402平方米总建筑面积15845平方米地上建筑面积13257平方米地下建筑面积2588平方米容积率2.19建筑高度30.05米绿化面积1908平方米绿化率31.4％北楼公寓南楼联排别墅园林景观带工程阶段：北楼目前正在施工，主体结构已基本形成；南楼基础结构已基本完工，后续工程正在跟进。Part1:本体审视项目规划情况南楼北楼合计总建筑面积(㎡)35541229115845地上：建筑

4、面积(㎡)26442061313257地下：建筑面积(㎡)91016782588其中地下一层建筑面积(㎡)91016782588首层建筑面积(㎡)96812312199二层建筑面积(㎡)93612312167三层建筑面积(㎡)61612311847四至七层建筑面积(㎡)1231*44924八层建筑面积(㎡)12311231九层建筑面积(㎡)690690机房建筑面积(㎡)12475199Part1:发展方向评断项目规划情况（北楼首层）物业类型；公寓南北错位，8－9层框架结构，自由组合，可满足客户在功能和户型大小上调整。产品设计存在问题：大堂横

5、跨柱网，入口设置在侧面；大厅正对的房间受影响；两个区域的动线关系处理，电梯间的位置处理。Part1:发展方向评断项目规划情况（北楼二层）物业类型；公寓标准层3梯12户动线比较复杂Part1:本体审视项目规划情况（南楼首层）物业类型；联排别墅400平米户型面积较大开间6.4米，进深18.34米舒适度较差；首层无卧室，不能满足养老需求客户；电梯直接入户，专属性强。Part1:本体审视项目规划情况（南楼地下室）物业类型；联排别墅全明地下室，窗井采光无专属地下车库Part1:本体审视本体分析结论地块规模小。传统的旅游度假区，京城短线旅游地。位居雁栖

6、湖公园内，坐拥雁栖湖水面，具有项目的唯一性特点。本区域内红螺湖、红螺寺、慕田峪和山吧等，景观和度假资源属稀缺。怀柔新城规划使该区域同时幅射产业园区和影视城。与北京市区的车行距离较远。离怀柔区域中心车行也有一定距离。交通路况较好，但旅游旺季可能出现交通不畅情况；心理认知距离也较远。规模交通条件区域资源规划公寓和联排产品，体量小，舒适度差，周边居住氛围弱。Part1:发展方向评断片区发展规划两个基地中影集团生产基地怀柔技术研发基地两组团雁栖组团是怀柔最重要的生态型产业基地庙城组团将大力发展休闲娱乐业、时尚文化产业和现代物流业，成为怀柔区的对外形

7、象窗口和休闲娱乐基地。两城区中心区（包括老城区和核心区）承担着怀柔新城的综合服务职能，是全区的行政管理中心、公共服务中心和旅游休闲会议中心。东部新区（包括北房和杨宋）是新城的主要发展方向三大板块新城东区板块庙城板块红螺山板块生态发展区：在北京城市总体规划中，怀柔被确定为生态涵养发展区；城市性质：北京市东部发展带上的重点地区；是北京市国际交往中心的重要组成部分；是北京市生态环境保护带的重要组成部分和饮用水源地之一；重点发展旅游、会议、休闲、度假、影视文化、教育及研发等功能；平原地区适当发展科技含量高、无污染的都市型产业及现代制造业怀柔的生态发

8、展规划Part1:发展方向评断片区发展规划Part1:发展方向评断背景扫描结论项目所在地为北京市区和远郊生态度假区的知名景区之间，怀柔区域中心边缘。怀柔城市规划及项目的区域控规调