巨星产业公园项目定位与营销策略报告

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1、中国地产营销实战军团！[巨星产业公园]项目定位与营销策略报告谨呈：湖南巨星集团股份有限公司国家级宁乡经济技术开发区巨星工业园欢迎您WELCOMETOJUXINGINDUSTRIALPARKINSTATENINGXIANGTECHNOLOGICAL&ECONOMICDEVELOPMENTZONE目　的：通过项目分析探讨项目定位；为本项目的开发提供可行性的营销策划思路。项目开发一般模式及借鉴意义项目研析与定位项目整体开发策略项目营销方略1234先驰（中国）服务及报价5本报告的思路及框架项目开发的一般模式及借鉴意义1工业地产开发模式项目盈利模式分析开发的一般指导经验本报告的思路及框

2、架工业地产开发模式：主要为五大模式，本项目属工业地产商模式，目前是国内较常见的一种模式，一般以招商及销售为主要获利空间！1、工业园区开发模式：目前我国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体，其运作主体一般是开发区或工业园区管委会下设的开发公司。缺陷：不熟悉工业地产的运作方法，项目前期缺乏科学合理的定位与策划等不足导致其在工业园的整体运作中不够专业化，致使大部分工业园区闲置与搁荒。2、工业地产商模式：指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁

3、、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。如普洛斯，全球最大的工业房地产开发商。3、主体企业引导模式：指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。如上海金山的上海石化工业园区。4、综合运作模式：指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。5、

4、私人业主开发模式：目前在小厂房这一块，私人业主开发占了很大一部分比例。主要是因为厂房租金持续上扬，其利润汇报率已经超过商业地产，且操作建设都比较简单的缘故。但由于工业地产政策的逐步完善特别是工业用地的紧缩，这类开发模式会逐渐减少，再加上私人业主开发的厂房在其设计和配套设施等方面都没有竞争力，时常也逐渐将其淘汰。项目盈利模式分析：主要以以下三种模式为主！1、主要以土地溢价增值而获取利润：投资开发商在完成项目基础设施建设后，进行项目主题包装与概念推广，实现项目中部分土地或整体土地的转让、出让房地产投资基金或其他专业工业地产投资开发商。如:美国普洛斯工业地产集团在苏州工业园区投资开

5、发苏州普洛斯物流园。2、进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利：项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益。通常表现为在项目地块上建造标准的厂房、研发中心、配套服务等设施后，进行已定的产业主题类企业招商引进，从而获取项目销售后所带来的利润或长期持有项目而取得经营管理收益。如:“物流房地产商”普洛斯公司在取得土地之后，进行一级开发包括基础设施的建设，打造设施平台，吸引物流企业入驻。普洛斯只作房地产投资开发和物业管理，日常物流业务仍由客户操作，其本质是开发商而非物流商。星月集团开发的上海松江的“大

6、业领地”等项目亦如此。3、通过与工业企业联合，按需订制地产开发模式而获利：工业地产开发商取得工业用地后，进行项目主题包装与概念推广后，与已确定主题的产业企业强强联合，按产业企业需求量身订制工业厂房等产品项目，从而实现最低风险下的项目收益。政策：工业地产特别是工业区开发是政策性很强的行业，其从诞生到规划、运行都受产业政策的影响很大，因此工业地产的开发要确定相关产业政策的落实及延续性，同时在财政、税收等方面尽量争取到政策扶持。资源：开发商主导型工业地产开发对资源的利用相当重要，不但要利用政府对工业区的招商引资扶持，更要依靠自身的资源优势（相关行业的企业生产扩张计划）来满足工业地产

7、产品的市场需求。产品：主要是指工业地产开发的建筑规划。在开发前期需要对客户群体做出明确的市场分析与定位，根据不同产业对厂区的建筑规划要求制订相对应的产品，同时出于开发风险控制和客户面尽量宽的考虑，也要做出部份通用型的产品来满足不同产业的建筑需求。这一方面需要制订一个比例来平衡市场需要。推广：相对于专业型的工业地产开发（如：浏阳生物医药产业园、永安制造产业园），综合型的工业地产开发（如本项目）更应该重视市场推广，精准传播加深度营销，否则将会形成“四不象”的市场形象。工业地产开发的一般指导经验项目开发的一般