《竞争策略报告》和《项目定位报告》

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1、策划简报海仕智业2005年1月21日特别声明：本简报仅供内部讨论使用，正式建议以最终报告为准。l《项目发展与竞争策略报告》一、关联要素分析（一）城市关联要素1、新昆明规划2、昆明城市商业网点规划3、昆明城市定位4、昆明城市投资环境5、昆明城市竞争力6、昆明城市交通系统7、昆明城市改造8、昆明城市人口结构（1）常住人口数　　（2）家庭结构　　（3）人口密度　　（4）教育程度　　（5）职业状况　　（6）自然增加率　　（7）年龄构成（8）婚姻状况9、居民生活方式与特征10、昆明城市居民消费状况（1）个人收入（2）个人

2、消费结构（3）家庭人均收人4（4）家庭消费结构11、昆明城市居民购买力12、可辐射地州区域居民消费特征（二）商圈关联要素1、昆明商圈格局2、本项目商圈设定3、本项目商圈综合环境（1）业态特征（参考信息：经统计，前三位的业态为服装、鞋、餐饮。）（2）核心商户（3）交通系统（4）集客设施（5）销售季节性（6）日客流量（7）营业额预测（参考数据：主力商超平均营业额约为≥11元/平方米/日；主干道街铺平均营业额约为≥17元/平方米/日。）（8）购物方式（9）公共设施（10）公共环境（11）住户情况4、商圈租金行情（参考

3、数据：一层租赁均价为350元/平方米/月，平均楼层差价为80~100元/平方米/月。租金近期有畸高的趋势。商铺经营平均时间不超过2年，转手率较高。）5、上市典型商业地产项目（参考数据：一层销售均价为4万元/平方米以上，平均楼层差价为1~1.2万元/平方米。）4（1）新西南广场昆明走廊　　（2）汇都国际　　6、上市典型住宅项目（参考数据：销售均价为6000元/平方米以上，平均楼层和朝向差价为100~150元/平方米。中央丽城因土地成本优势和区位外靠而不再此列。）（1）倾城名筑（2）家天下（3）傲城（4）中央丽城（

4、三）投资关联要素1、机构可投资项目比对2、公众可投资项目比对3、昆明及辐射区域商铺投资特征4、昆明及辐射区域商铺经营特征5、昆明及辐射区域住宅置业特征（四）本项目SWOT评析1、本项目机会2、本项目威胁3、本项目优势4、本项目风险（五）本项目发展与竞争策略1、理念创新2、核心竞争力3、目标市场4、价格5、营销46、成本7、风险与危机控制l《项目定位报告》一、市场定位（参考结论：昆明及辐射地区中档百货与休闲娱乐消费市场）二、主力消费群定位（参考结论：25~50岁、月收入1000~5000元工薪阶层）三、功能定位（

5、参考结论：复合型休闲购物中心）四、业态定位（参考结论：业态结构为百货+超市+特色街铺+休闲走廊、区、点，主力业态为百货、餐饮、休闲娱乐）五、形象定位（参考结论：最富有昆明特色和现代都市魅力的休闲购物乐园）六、住宅定位（参考结论：面积50~100平方米/户，满足35~50岁、年收入10万元~50万元的中产阶层人士的现代都市生活）七、价格体系定位（参考结论：商铺平层销售均价——≥4万元/平方米；住宅销售均价——≥6000元/平方米；街铺平均租金——≥300元/平方米/月。）—　谢谢参阅　—4