集美项目市场定位策略报告

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1、16郝家村项目整体定位策略报告“集美”项目市场定位策略报告陕西华宇房地产策划服务有限公司2007年10月陕西华宇房地产策划服务有限公司地址：火炬路7号东新世纪广场141216郝家村项目整体定位策略报告目录：一、地块感受1、地块现状2、地块SWOT分析二、西安地产市场简析三、区域房地产现状1、区域板块综述2、区域在售项目对比示意3、区域的借鉴对手分析4、区域客户分析四、产品设计的突破方向五、项目定位体系1、定位原则2、定位理念3、定位体系4、案名释义陕西华宇房地产策划服务有限公司地址：火炬路7号东新世纪广场141216郝家村项目整体定位策略报告华

2、宇观点：定位来源于市场，指导于规划，其重要性不言而喻。定位不是对产品要做的事。定位是对预期客户要做的事，换句话说，就是在预期客户的头脑里注入对产品的认识。策略的目的在于建立产品在市场中的地位，成功地同对手进行竞争，满足客户的需求，以获得良好的业绩。陕西华宇房地产策划服务有限公司地址：火炬路7号东新世纪广场141216郝家村项目整体定位策略报告“集美”项目市场定位策略报告一、地块感受地块区位及形状图：本案地块规划广场1、地块现状l本项目位于美院十字东南角，属于城中村郝家村的一部分。l占地面积约4000㎡，代征绿地约4200㎡。l目前地块上为郝家村

3、民用的2——5层民房。l整体比较破旧，形式各异缺乏统一，与周边完备的城市建设形成鲜明对比。2、地块SWOT分析1）优势：生活环境优越项目位于老城区，近在咫尺的学校、医院、超市、银行一应俱全，是一个具有成熟生活氛围的区域。交通便捷陕西华宇房地产策划服务有限公司地址：火炬路7号东新世纪广场141216郝家村项目整体定位策略报告地块北侧的纬二街、西侧的含光路都属于城市主干道，城市路网覆盖率高，20几条公交线路可通达西安的各区位。文化氛围浓郁处于南郊的高校集中核心区域，且近在咫尺的美院周围具有异于南郊传统文化氛围的——文化和艺术相结合的独特优势。邻近小

4、寨商圈小寨商圈已经成形，商业业态完全，服务设施一流，引领着当前西安时尚潮流消费的方向，且愈来愈成熟，对周边的房地产市场形成了强大的支持力。规划广场项目北边规划有市政广场，可以很好的利用广场对项目定位进行支撑。2）劣势自身形象差地块属于城中村的一部分，目前周边环境吵杂，缺乏大众居家生活氛围。规模小难发挥占地面积小，项目不能形成规模优势，不便于项目附加值打造。小寨商气难以到达小寨商业格局主要以长安路为轴发展,东西向商业发展较慢。本案周边目前缺乏商业氛围，主要是以生活基础配套的小餐饮、生活便利店为主。3）威胁区域内出现竞争产品本案周边有新的地块已被开

5、发商征用，近期此区域会集中有项目上市，给本案带来竞争压力。陕西华宇房地产策划服务有限公司地址：火炬路7号东新世纪广场141216郝家村项目整体定位策略报告4）机会发展趋势良好当前西安的房地产住宅市场处于良好的运转状态，属于供销两旺，在此时入市可借现阶段的旺销趋势快速消化产品。成熟生活区土地稀缺西安具有成熟生活氛围积淀的地块已经不多，所以本案要利用好自身不可复制的成熟生活氛围，形成竞争优势。华宇结论：l本项目的核心竞争优势为——无法复制的城市稀缺区位二、西安地产市场简析市场特点及发展趋势总结：◎市场供销两旺目前西安地产市场基本走出2005年政策调

6、控下的观望状态，近两年延续增长势头，市场供销两旺，无论开发或销售均较前几年明显增长。华宇结论：市场供需两旺，产品竞争激烈，此时只有差异化产品才能更具有市场竞争力，产生更大的利益。◎开发区域局限性打破开发区域局限性进一步打破，产品供应向远郊延伸。城北、长安、浐灞、西咸等郊区板块，依靠西安大的市政规划、项目自身的规模优势，及在产品设计、社区文化方面的优势，已经对市场形成巨大的吸引力。整体市场上各区域板块楼盘档次差异日渐缩小。陕西华宇房地产策划服务有限公司地址：火炬路7号东新世纪广场141216郝家村项目整体定位策略报告华宇结论：本案在具有成熟区位的

7、优势外，还应进行产品的突破，在产品设计中注入对消费者心理及生活状态的关注和迎合。◎产品向精细化发展房地产行业已摆脱原有的低层次、低水平发展模式，开始向着有利于消费、有利于持续发展的方向迈进。主要表现在大楼盘的开发建设、城外组团的崛起以及多渠道、多层次、多价位住房供应体系的形成。华宇结论：地产开发摆脱了早期粗放式开发模式，开始关注人性化的东西，一切以居住舒适为目标，开始关注对产品细节的设计。三、区域房地产现状1、区域板块综述小寨板块属于传统的生活老城区，区域内没有大片的可开发利用土地，所以项目基本是在区域改造后见缝插针的小规模开发。整体的开发产品

8、基本分为两个阶段：第一阶段：2003年前（小寨整体规划实施以前）开发的项目缺乏明确的产品及市场定位，典型的像早期的双鱼广场、蓝溪花园，只是以区位优势来