北京定福庄项目项目定位及营销策略

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1、北京定福庄项目项目定位及营销策略目录第一部分2一、市场状况21.1北京城市整体规划和城市化进程21.22006年初北京市房地产市场回顾41.3宏观市场分析小结52.中观市场分析52.1区域市场概况52.2中观市场典型住宅个案分析72.3中观市场分析小结213.微观市场分析223.1微观市场供应分析223.2微观市场需求分析294.广告竞品分析36二、项目定位411、客户群定位411.1客户群主要特征411.2客户群描述411.3客户群定位422、营销推广总体策略定位432.1营销推广总体思路432.2项目形象定位442.3市场推广主题45三、竞争性营销推广策略461•竞

2、争对手策略分析462.产品竞争优劣势分析483.针对性竞争策略49四、推广策略与媒体选择511•媒体分析与选择512.广告投放计划62五、设计作品641•案名64Option1水晶阁一CrystalLife65Option2天际线一RayfromTheSky66Option3视中心672.LOGO（释义）683•识别系统（延展）71第二部分项目广告推广工作团队人员配备未定义书签。第一部分一、市场状况1、宏观市场分析1.1北京城市整体规划和城市化进程城市布局>目前北京正在进行新一轮的城市总体规划，并基本确定了“两轴一两带一多中心”的城市空间发展战略。>北京城市规划区包括规

3、划市区和远郊地区，总面积为16800平方公里。其中规划市区的范围，东起定福庄，西到石景山，北起清河，南至南苑，方圆1040平方公里。交通规划>到2010年，市区道路系统由4条环路、10条主耍放射路、15条次耍放射路，以及贯通旧城区的6条东西方向T•路、3条南北方向T路，并辅以次干路和支路组成。>快速轨道交通网要覆盖市区城市用地范围和通州、亦庄、黄村等卫星城，形成有12条线路、300公里左右的轨道交通网络。>市规划委表示，目前，市规划委和市交通委正组织有关单位对本市第二条快速公交工程朝阳路快速公交线路（一期）工程进行前期研究工作。朝阳路快速公交线路（一期）工程西起东大桥，

4、东至杨闸环岛，全长约15公里。>东部定福庄板块中新近开通的有城铁八通线、朝阳北路，加上原有的京沈路与京通高速路和朝阳路，定福庄区域一度成为了CBD周边的又一“后花园”。从广渠路延长线的修建以及规划中的地铁6号线来看，未来定福庄板块到市屮心的距离将大大缩短，定福庄与中央商务区CBD的联系更为紧密。城市化进程>城市的扩张◊2000年全市城镇建设用地从1990年的600多平方公里增至750平方公里左右,而到2010年将达到900平方公里左右。◊同时，市区城市建设用地从2000年的500平方公里左右将增至2010年的610平方公里左右。而城市中心区也由1口城区扩展到四环路以内。

5、◊根据北京市政府在1991年制定的二十年城市规划，1991年至2010年间，北京市每年住宅建设的新供应量应达到500万平方米。其中，规划到2010年，随着市区产业的疏散和远郊城镇的开发，远郊每年竣工的房屋建筑面积占全市新建房屋总量的比重，将从冃前的20%逐步增加到40%。>人口规划◊预期北京市人口控制规模将发展为：2010年常住人口1250万左右，流动人口250万左右。◊全市的常住城市人口，2010年达到850万左右，其中市区控制在650万左右。◊朝阳区的现状城市户籍人口139.1万人；其中中心大团113万人，根据此次控制性详细规划中人口规划的规模，2010年朝阳区中心

6、大团的人口规模为168万人。>人口郊区化由于北京住宅发展向城区和郊区发展，所以城区人口增长速度高于市区。从2000年到2010,规划常住城市人口增加50万人。其中，城市中心地区人口减少10万人，向定福庄等边缘集团人口增加60万人，占规划市区城市人口增加额的120%。小结：>北京人口的增长将带来居民住房、服务办公、商业用地等方面的多层次需求，促进就业与经济的迅猛发展。>外来人口的增加，将大幅提升房地产住房需求，而北京城区的高房价促使该类人群将置业首选设定为京郊。这样，北京的边缘集团（如：定福庄等）将获得巨大的发展契机。>北京的城市规划，同步发展的城市化和郊区化进程，也为未

7、來房地产市场的发展提供更为广阔空间。>随着北京市经济影响力和辐射能力的进一步扩大，整体规划的外围扩散，各类道路交通系统的建设，促使北京市如定福庄等边缘城区房地产市场面临更佳的发展机会。1.22006年初北京市房地产市场回顾总体供应情况可售项目可售面积未售套数未售面积所占比例期房1512个2608.41万109106套1541.39万59.09%现房855个440.17万17815套289.14万65.69%数据来源：北京建委（截止日期2006年4月30日）>北京建委在4月30口发布的数据显示，截止到2006年4月30口，北京市可售的期房项