《房地产估价概述》PPT课件

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1、第二章房地产估价概述§3-1房地产估价的概念一、概念（一）含义人员、目的、原则、程序、方法、影响因素、估算和判定（二）两点把握1、房地产估价是科学与艺术的有机结合2、房地产估价是把客观存在的房地产价格揭示、显现出来二、内容（一）专业估价人员扎实的理论知识丰富的实务经验良好的职业道德——能力要求——能力要求——诚实程度对专业人员要求考试取得《房地产估价师执业资格证书》注册取得《房地产估价师注册证书》（二）目的一个具体估价项目的估价结果的期望用途▲不同的估价目的源于对估价的不同需要▲不同的估价目的将影响估价结果二、内容：结果所对应的时间（年、月、日）：合法、最高最佳使用、替

2、代、时点、公平：市场比较法、收益还原法、成本法·······（三）原则（四）程序（五）方法（六）影响因素（七）时点（八）客观合理价格或价值的估算和判定二、内容§3－2房地产估价原则一、合法原则1.合法产权权证：出让转让、行政划拨、集体外销、内销违法、临时、产权争议、部分产权2.合法使用城市规划、土地用途一、合法原则法律、法规、合同依据，买卖、租赁、抵押……4.其他价格政策：房改售房、经济适用房、拆迁补偿3.合法处分二、最高最佳使用原则（一）四方面依序筛选1.法律上允许2.技术上可能3.经济上可行4.能否使估价对象价值最大（二）三个经济学原理1.收益递增

3、递减原理2.均衡原理内部构成要素组合是否均衡3.适合原理与其外部环境是否保持协调适合原理＋均衡原理＝外部环境最协调＋内部构成要素最适当＝最高最佳使用二、最高最佳使用原则（三）判断与选择1.保持现状前提现状价值>新建价值－（拆除费＋建造费）3000元/㎡>5000元/㎡－3000元/㎡2.装修改造前提改造后价值增加额>装修改造费V新－V现>改造费5000元/㎡－3000元/㎡>1500元/㎡二、最高最佳使用原则3.转换用途前提价值增加额>转换用途所需费用4.重新利用前提5.上述情形组合3＋2：转换用途+装修改造二、最高最佳使用原则三、替代原则使估价结果不明显偏离类似房地产在

4、同等条件下的正常价格.类似房地产：同一供求范围指明两点：1．可以依据替代原则推算价格2．不能孤立思考估价对象价格用途、规模、档次、结构等相同或相似四、估价时点原则估价时点估价对象状况房地产市场状况过去过去过去现在过去现在现在将来将来将来将来五、公平原则1.假设当事人理性、精明2.换位思考估价总原则：独立、公平、公正、客观技术性原则：合法、最高最佳、时点、替代有A、B两宗位置、面积、形状、用途等相当的旧城区土地，A是空地、B是有2000平方米破旧建筑物的土地，估计拆除旧建筑物的费用为每平方米建筑面积200元，建筑物残值为每平方米建筑面积50元，求B地块相对于A地块的减价额。

5、B地块相对于A地块的减价额=（200-50）×2000=30万元例3－8例3－9有一建筑面积为10000平方米的新建建筑物，用成本法估算出的该建筑物的重置价格为每平方米2500元；用市场比较法评估得出：其坐落的土地楼面地价为每平方米1000元，房地价值为每平方米3000元。试分析其土地与房屋的匹配是否均衡。该建筑物的价值=房地价值—土地价值=3000－1000=2000元/㎡★该建筑物的实际价值小于重置价格2500元/㎡职业道德的要求1、不得做任何虚伪的估价，应做到公正、客观、诚实；2、应保持估价的独立性，必须回避与自己、近亲属或其他有利害关系人有关的估价业务；3、如果感

6、到自己的专业能力有限而难以对某房地产进行估价时，不应接受该估价委托；4、应妥善保管委托人的文件资料，未经委托人的书面许可，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人；5、应执行政府规定的估价收费标准，不得以不正当理由或名目收取额外的费用，也不得降低收费标准，进行不正当的竞争；不得将资格证书借给他人使用或允许他人使用自己的名义，不得以估价者的身份在非自己估价的估价报告上签名、盖章。