房地产估价报告概述

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1、学习要求：1.了解房地产估价报告的写作要求、原则和职业道德等；2.熟悉房地产估价报告的规范格式；3.熟悉房地产估价报告中常见的错误形式及找错步骤；4.掌握前述4大估价方法在具体案例分析中的应用。能力目标：根据估价报告的规范格式，能撰写房地产估价报告；在撰写房地产估价报告时，能有意识地避免估价报告中常见的错误；在审核估价报告时，能找出估价报告中存在的常见错误。第一讲房地产估价报告概述一、房地产估价报告的要求（1）全面性（2）公正性和客观性（3）准确性（4）概括性二、房地产估价报告的写作原则1.客观性原则2.目标性原则3.规范性原则三、房

2、地产估价报告的基本内容四、房地产估价职业道德第二讲房地产估价报告规范格式1.封面2.目录3.致委托人函4.估价师声明5.估价的假设和限制条件6.估价结果报告7.估价技术报告8.附件致函对象致函正文致函落款致函日期+++委托方估价方估价对象估价目的估价时点价值定义估价依据估价原则估价方法估价结果估价人员估价作业日期估价报告应用的有效期个别因素分析区域因素分析市场背景分析最高最佳使用分析估价方法选用估价测算过程估价结果确定房地产估价报告估价项目名称：海南××大厦主楼及附楼拍卖价格评估报告委托方：海南××人民法院估价方：海南明正房地产评

3、估有限公司估价人员：李影文注册房地产估价师黄芳注册房地产估价师蒋正注册房地产估价师估价作业日期：2002年9月23日至2002年10月8日估字（2002）第219附件：海南××大厦主楼及附楼拍卖价格评估报告目录一、致委托方函二、估价师声明三、估价假设和限制条件四、估价结果报告五、估价技术报告六、附件致委托方函海南××人民法院：受贵院委托，本公司对位于海南省琼山市府城镇琼州大道东侧××大厦主楼（停建工程）及附楼在估价时点2002年10月8日的房地产价值进行估价，为贵院办理案件提供公开市场价值依据。估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照

4、估价程序和技术标准，经实地勘察及市场调查，并进行认真的分析和测算后，确定估价对象在估价时点的公开市场价值总额为1540.08万元，大写人民币壹仟伍佰肆拾万零捌佰元整，平均市值单价787.3元/平方米，大写人民币每平方米柒佰捌拾柒元叁角。注：1.本报告估价结果包含应向政府补交土地出让金。经计算，土地出让金总额为138.392万元，大写人民币壹佰叁拾万叁仟玖佰贰拾元整。若拍卖成交，由法院扣缴。若以物抵债，则应从公开市场价值总额中扣除。2.本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。估价的测算过程及有关说明，请

5、见《估价结果报告》和《估价技术报告》。估价师声明我们郑重声明：1.我们在本估价报告中陈述的实施时真实的和准确的。2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。3.我们在本估价报告中的股价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。4.我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》（C，B/T50291-1999)进行分析，形成意见和结论，拟定本估价报告。5.我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘、拍照。6.没有人对本估价报告提供过重要专业帮助

6、。估价假设和限制条件1.经到琼山市国土局查档及咨询，估价对象宗地为无偿划拨用地，本报告估价结果包含办理转让手续时应向政府补交的土地出让金等各项税费。2.依据房屋所有权证和国有土地使用证，房屋所有权人与土地使用者不一致。经查房屋所有权证及房屋他项权证记载，估价对象由房屋所有权人海南××有限公司向琼山市××公司购买土地，但未办理转让手续，假设可补办过户手续。3.依据房屋所有权证及房屋分层平面图，琼山市房产局查档而来，今后以房管部门核发的分幢（层）房屋所有权证的面积为准，见表10-1.幢名称层次面积（平方米）备注主楼21581.012含1层

7、（架空层做设备用房）及顶层局部分摊32028.073含1层（架空层）、2层楼梯间、顶层局部分摊4966.344查房产局档案资料5-2013803.115附楼整幢1183.156合计19561.70表10-1各层面积分布表4.依据估价人员现场调查，估价对象主楼于1994年停建，附楼于1992年建成，假设与实际情况相符。5.估价对象主楼2-4层已由承租人装修使用，本报告估价结果包含主楼2-4层室内装修，但不包括室内空调主机等可移动设备。6.没有人对本估价报告提供过重要专业帮助。估价结果报告一、估价委托方名称：海南××人民法院二、估价方机构

8、名称：海南明正房地产评估有限公司法定代表人：张能杰地址：海口市龙昆北路15号中航大厦cA6022资质等级：贰级资格证书：建房估证字[2001]049号电话号码：0898-66769171名称××大厦主楼及附楼公共配套齐全