房地产估价概述

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1、第一章房地产估价概论主讲：周盟农联系zhoumn@sohu.com第一节对房地产估价的基本认识第二节房地产估价的要素第三节房地产估价概述第一节对房地产估价的基本认识一．房地产估价的概念(引子链接）房地产估价是指房地产估价师和房地产估价机构接受他人委托，为了特定目的，遵循公认的原则，按照严谨的程序，依据有关法律法规和标准，在合理的假设下，运用科学的方法，对特定房地产在特定时间的特定价值进行分析、测算和判断，并提供相关专业意见的活动。（1）房地产估价的要素定义中涉及的估价当事人、估价目的、估价对象、估价时点、价值类型、估价依据、估价假设、估价原则、估价程序、估价方法和估价结果，是

2、房地产估价的要素。（2）“分析”、“测算”和“判断”【例1.1】房地产估价从某种意义上讲是（）房地产的价值。[2007年真题]A．发明B．发现C．创造D．隐定【答案】B【解析】房地产估价是基于房地产价值本来就存在，房地产估价师只是运用自己掌握的估价理论知识、积累的估价实践经验去“发现”它，而不是去“发明”或“创造”，更不是把自己主观想象的某个“数值”强加给估价对象。二．房地产估价既是一门科学也是一门艺术（1）正确的房地产价值分析、测算和判断必须依靠科学的估价理论和方法，但又不能完全拘泥于这些理论和方法，还必须依靠房地产估价师的实践经验；（2）每种估价方法都是从某个角度或者某个

3、方面建立起来的，它们或多或少存在一些局限性。在估价实务中要求采用两种以上估价方法进行估价，就是出于对不同估价方法局限性的调整和综合平衡的考虑；（3）最终的估价结果是否客观合理，依赖于房地产估价师综合判断艺术水平的高低。三、房地产估价的必要性1．专业估价存在的基本前提一种资产只有同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，才真正需要专业估价。其原因为：（1）一种资产如果不具有独一无二的特性，相同的很多，价格普遍存在、人人皆知，或者常人依照通常方法便可以得知，就不需要专业估价。（2）一种资产虽然具有独一无二的特性，但如果价值量不够大，聘请专业机构或专业人员估价的花费与资产本身的价

4、值相比较高，甚至超过资产本身的价值，聘请专业机构或专业人员估价显得不经济，则也不需要专业估价。【例1.2】房地产的独一无二特性导致了（）。[2007年真题]A．难以出现相同房地产的大量供给B．房地产市场不能实现完全竞争C．房地产交易难以采取样品交易的方式D．房地产价格千差万别并容易受交易者个别因素的影响E．房地产价值量大【答案】ABCD【解析】独一无二特性也称为独特性、异质性、非同质性、个别性。房地产的独一无二特性，使得难以出现相同房地产的大量供给，从而不同房地产之间不能实现完全替代，房地产市场不能实现完全竞争，房地产价格千差万别并容易受交易者的个别因素的影响。此外，尽管有样

5、板房、样板间、售楼书、沙盘、照片等，房地产交易不适宜采取样品交易方式，而必须到交易对象实地观察、感受或体验，房地产估价也必须到估价对象实地查看。2．房地产需要专业估价真正需要专业估价的主要是房地产、古董和艺术品、矿产资源、企业整体资产以及某些机器设备、无形资产等。市场交易条件下，房地产市场是典型的不完全市场。为什么房地产市场通常被视为典型的不完全市场？在经济学上，“完全市场”必须同时具备的条件：（1）同质商品，买者不在乎从谁的手里购买；（2）买者和卖者的人数众多；（3）买者和卖者都有进出市场的自由；（4）买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；（5）就成交总额

6、而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；（6）买者和卖者无串通共谋行为；（7）消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；（8）商品可转让且可发生空间位置的移动。一个市场如果不符合上述八条中的任何一条，就是不完全市场。房地产作为商品，其品质各不相同和复杂的特性不符合第（1）条、第（4）条和（8）条。因此，房地产市场通常被视为典型的不完全市场。3．房地产估价在估价行业中占主体（1）房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少。①房地产数量庞大。在一个国家或地区的全部财富中，房地产一般占50%～70%，即其他各类财富之和也不及房地产一项，仅占30%～50%。房地产也是家庭财产

7、的最重要组成部分。②在其他资产中，许多资产不同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性而不需要专业估价。（2）房地产需要估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少。房地产以外的其他资产主要多在转让的情况下需要估价。房地产除了发生转让行为，还普遍发生租赁、抵押、征收、征用、课税、分割、损害赔偿、保险等活动也都需要估价。（3）房地产估价普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。因为房地产估价师不仅懂得房地产价值及其评估，而且具备有关房地产价格及其影响因素的专业知识和经验，了解房地产市