房地产估价第二章房地产估价概述

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1、第二章房地产估价概论第二章房地产估价概论§2-1对房地产估价的基本认识一、概念（一）专业估价与非专业估价的本质区别人员专业、提供专业意见、具有公信力、有偿服务、承担法律后果（二）房地产估价的概念第二章房地产估价概论房地产估价师和房地产估价机构根据估价目的，遵守估价原则，按照估价程序，运用估价方法，对估价对象在估价时点的特定价值进行分析、测算和判断并提供相关专业意见的活动第二章房地产估价概论（三）估价与评估评估范围更广，估价更精准、明确、具体二、房地产估价的本质（一）估价本质上是评估价值而不是价格（二）估价是模拟市场定价而不是替代市场定价（三）估价是提供价值意见

2、而不是作价格保证（四）估价有误差但应在合理的范围内（五）房地产估价是科学与艺术的有机结合一、理论上的必要性§2-2对房地产估价的需要（一）独一无二（二）价值量大（三）不完全市场第二章房地产估价概论1、同质商品，买者不在乎从谁手里购买；2、买者和卖者的人数众多；3、买者和卖者都有进出市场的自由；4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息，并能预测未来的价格；5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的；6、买者和卖者无串通共谋行为；7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化；8、商品可转让且可发生空间位置的移动。完全市场必须同时具备的8个条件

3、第二章房地产估价概论二、现实中对房地产估价的需要（一）交易（二）抵押、典当（三）保险、损害赔偿（四）税收（五）征用、征收、拆迁补偿（六）纠纷、涉案（七）企业合资、合作、合并、上市、破产清算……（八）管理（九）其他第二章房地产估价概论《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款第12条：“采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价”。第17条：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，……相应调整土地使用权出让金”。第19条：土地使用者依法取得的土地使用权“在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，

4、并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿”。第二章房地产估价概论第32条：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布”。第39条：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，……依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”。第50条：“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额”。第51条：“房地产抵押合同签订后，土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时，可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖，但对拍卖新增房屋所得

5、，抵押权人无权优先受偿”。《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关条款第二章房地产估价概论§2-3房地产估价的要素（一）专业估价人员扎实的理论知识丰富的实务经验良好的职业道德——能力要求——能力要求——诚实程度对专业人员要求考试取得《房地产估价师执业资格证书》注册取得《房地产估价师注册证书》第二章房地产估价概论（二）房地产估价机构公司制或合伙制资质：暂定期内的三级、三级、二级、一级资质（三）估价委托人估价委托人、估价对象权利人、估价利害关系人、估价报告使用者第二章房地产估价概论（四）目的一个具体估价项目的估价结果的期望用途▲不同的估价目的源于对估价的不同需要

6、▲不同的估价目的将影响估价结果:公开市场价值、非公开市场价值第二章房地产估价概论（五）估价的依据（六）估价的假设：合法、最高最佳使用、替代、时点、公平（七）原则：结果所对应的时间（年、月、日）：市场比较法、收益还原法、成本法···（八）程序（九）方法（十）对象（十一）时点（十二）价值类型（十三）估价结果第二章房地产估价概论