合富辉煌-万科城项目研究37P

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1、1.1市场竞争理解项目指标：�土地面积：337543.71m2（579亩）�容积率：2.3以下�建筑面积：≤77.635万m2�总户数：约5千多户�居住总人口：约2万人本项目为当前禅城区规模最大的项目,具备成为区域历史性指标楼盘的基础属性！11.2市场竞争理解中海万锦豪园�南庄以发展陶瓷行业为主，是工业重镇，空气污染严天湖郦都重，区域房地产业发展缓慢，市场关注度低；佛奥帝景南湾�本地房地产市场的滞后，令南庄人都分流到禅城中心区和周边镇区购房；南庄人分流置业主要项目分布图南庄区域的开发气氛及开发水平较低；区域居住价值认同度低，住房消费基本外流。21.3产品属性理解一期经济指标：开发面积：约

2、13万m2南海碧桂园住宅指标：�独立别墅：穆天子6套1200m2祁福南湾7套580m2海琴湾�TOWNHOUSE：城市核心区120套350~400m2万科城�高层洋房：君领世纪162套180m2四房；162套70-130m2两房与三房周边区域主要低密度住宅项目分布图本项目分期开发，产品链丰富，高端产品供应市场吞吐量广大。31.4项目属性理解�传统观念上，项目所在的区域居住价值低，消费者不认可南庄区域内会有高品质的豪宅存在南庄区域内没有豪宅气氛，当前区域价值需重新定义！41.5自然资源理解�佛山地区较少项目能以一城市线江景资源作为卖点�佛山地区水道虽多，但两江分流的开阔水面较少双江汇聚，千

3、米黄金海岸，本项目地块占据城市稀缺景观资源！51.6区域价值理解�南庄启动重要的13项市政建设，其中涵盖路桥、电力、水电、住宅、酒店及专业市场；�“优二进三”战略加速南庄环境治理步伐�打造“都市绿洲”是今后南庄重点发展思路，水乡南庄已成了南庄新“五心五片区、两江两轴线”规划环境形象的一个标志，“住在南庄”的品牌即将打响城市发展的新规划，南庄未来居住价值将需要重新评估。61.7区域经济发展南庄今年GDP情况450.25�按照世界银行经济发展理论判断，南39.7740庄2005年人均GDP达3207美元，宏观经济34.560.23519.37%发展处于高速发展阶段30.133025.2414

4、.70%15.07%0.1525�根据库兹涅茨在《各国的经济增长》20中的理论，南庄宏观经济增长接近150.115％，房地产业应处于高速发展阶段。100.05�南庄综合实力在全省1500多个乡镇总5名列第七名。00�城乡居民存款余额75.07亿元02年03年04年05年地区生产总值（亿元）年增长率萎缩停滞稳定发展高速发展年增长率：4％5％8％15％启动高速发展平稳发展减缓发展人均GDP（美元）800400080003207（按05年南庄GDP总值39.77亿元，人口总数15.5万人计算）区域经济富强，积蓄大量高端购买力人群！7项目理解小结项目特性区域气质项目地块拥有稀缺自然景观资源矛盾南

5、庄作为工业重镇的过往形象，造成本区域短期内欠缺支撑豪宅的居住价值观，同时也万科品牌特质决定需在禅桂中心区缺乏改变现时市场形象的高端品牌地产项目确立高端品牌地位地方经济实力雄厚，蕴藏大量高端矛盾南庄前期房地产市场发展的缓慢，现时市场购买力供应十分有限令其市场关注度低，南庄人购未来南庄的发展规划可为项目的居买力外流现象严重住价值带来巨大的升值潜力矛盾体区域现时综合条件对高端定位的局限性8客户心态及价值观提炼——对南庄购房置业消费者的深层解读南庄客户认同项目所处的江景资源的稀缺价值，具备豪宅的打造潜质，并具认同项目所处的地段，有强大的购买实力而为此主要是认同地段周边的买单，总价承受力空间大以镇

6、街房地产价格水平评估自然环境，但非南庄人对南庄居住环境不认同本项目售价，但价格接受弹性大，大量藏富高度认同地段价值江景资源占有欲高外出置业的南庄人在享受会所、物业管理等小区生活配外区质疑区域价值套带来的便利，对新的物业注重附加价值追求喜欢独立别墅，不认同联排别在配套、服务等的软性附加值上有更高的期待在乎真实环境感受墅价值与独立别墅等同，居住物业要体现自身社会地位多次置业，进入个性化消费阶段，具相信眼见为实，缺乏想象有房产投资保值观力，追求房子的豪华感与自念，消费观念注重身身份匹配，生活社交小圈性价比子联系紧密，亲戚朋友对总价购房决策有直接影响9树立目标客户群置业价值观策略南庄本地客户外区

7、客户�营造消费群体对本项目稀缺资源�令其充分认知南庄作为禅城城的追捧市副中心的规划利好与区域升值潜力�改变对南庄居住环境的既有看法，�让项目地块稀缺性资源的价值重新定义区域价值，树立“住在南庄”得到高度认同的全新居住价值观�兑现万科品牌的实力与其豪宅产�让南庄市场的空白点与洼地效品打造力，树立品牌美誉度应对价格的升值拉动力得到认知�燃点起南庄人在本土居住的激情�令万科品牌实力产生溢价效应与信心10佛山房地产市场宏观趋势佛山商品住宅供