华高莱斯房地产研究报告

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1、华高莱斯房地产研究报告2009年3季度房地产研究中心华高莱斯房地产研究报告（2009年3季度）声明本报告中的外部数据均来源于相关政府部门、企业机构、行业媒体等公开渠道发布的信息，分析结果仅供参考。报告中的信息及所表达的观点不构成任何投资决策建议。本报告版权归华高莱斯所有，未经许可，不得转载。《华高莱斯房地产研究报告》（2009年3季度）主办：华高莱斯房地产研究中心技术指导：公衍奎主编：王楠本期撰稿：郝荣福、白海峰、谭红艳地址：北京朝阳门外大街18号丰联广场A座19层邮编：100020如果您对本报告有任何问题、意见、建议，或希望与我们交流房地产市场相关问题，敬请随时与华高莱斯房地产研究

2、中心联系。华高莱斯房地产研究报告（2009年3季度）前言地产拼图房地产作为社会科学分支，复杂程度超乎想像，即使每个人都从自己所见、所知出发，“真实”、“客观”地描述自己对房地产的理解，依然是“盲人摸象”。本期报告，华高莱斯房地产研究中心主要以北京住宅市场为样本，深入到微观层面探求市场真相，以期逐步拼出房地产这只“大象”全貌。今年以来，北京普通住宅市场随着产品变化、价格升高，客户群已经发生了三次跳跃性变化。低收入客群被动外溢、甚至被排挤出市场，客群购买力、需求与产品供给的匹配程度越来越低，而新进入的高收入客群资产意识更高、投机性也更强，对宏观经济的敏感性越来越高，市场系统性风险越来越大

3、（《北京房地产市场解密》）。在城区住宅普遍高档化，甚至向豪宅发展的同时（《2009年3季度北京新增住宅变化分析》），也并非所有项目都能热销，豪宅遵从自己的逻辑。三类豪宅产品，对应了三类市场，需要不同的价值元素支撑（《豪宅原理》）。对今年土地市场的回顾，清楚的显示了行业“V”型反转的过程，变化背后的是不同的政策、不同金融背景，以及不同的企业行为方式（《信心比黄金更珍贵》）。无论是对豪宅市场的研究，还是对土地市场的分析，都使我们切实感受到了房地产市场与实体经济发展的背离现状，资金从实体经济析出转投高档住宅或土地的现象十分普遍。所见、所识让我们难以乐观，我们也不得不郑重的研究“泡沫”了（《

4、不要弄破我的泡沫》）。华高莱斯房地产研究中心2009-10-101华高莱斯房地产研究报告（2009年3季度）目录前言...............................................................1产业背景.......................................................1QUARTERLYMARKETINGRESEARCH不要弄破我的泡沫...............................................................................

5、...........1专题研究.......................................................6北京房地产市场解密......................................................................................6浅议城市公寓类豪宅....................................................................................17信心比黄金更珍贵........................

6、................................................................23市场动态......................................................322009年3季度北京新增住宅变化分析.......................................................322华高莱斯房地产研究报告（2009年3季度）产业背景1不要弄破我的泡沫公衍奎并不神秘的“泡沫”【银行信用扩张导致“泡沫”，在实体经济停滞不前，商品、服务价格并未上涨情况下，“泡沫”已转向资

7、产市场。】尽管格林斯番曾经说：只有当泡沫破灭的时候，我们才能知道是否存在泡沫。这体现了2他的政治智慧，而非真实的经济观点。从严格的经济学意义上来说，泡沫是可以定义、可以测量的。“‘泡沫’是现实资产价格中，实体经济不能说明的部分。理论上‘泡沫’不是一3个模糊概念，而是一个具有明确内涵与外延的概念”。这已被历史证明。金德尔伯格通过历史分析，认为明斯基模型的基本思路，“经济出现异常变化——资金过剩——过度发放贷款——资产交易过度、资产价格暴涨——利率上升、回收资